W przypadku sprzedaży lokali często praktyką jest pobieranie zaliczek na poczet przyszłych dostaw. Deweloper pobierający taką zaliczkę zobowiązany jest wystawić z tego tytułu fakturę VAT. W przypadku, gdy jego potencjalny klient rezygnuje jednak z nabycia lokalu, dokonuje cesji zaliczki na podmiot trzeci i nie zwraca jej deweloperowi – wówczas deweloper nie ma obowiązku wystawiać faktury korygującej.
W praktyce obrotu nieruchomościami lokalowymi niemal standardem jest pobieranie przez dewelopera czy właściciela lokalu, który zamierza go zbyć, zaliczki od potencjalnego nabywcy. Otrzymanie zaliczki, jako czynność skutkująca powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT, wymaga wystawienia faktury VAT przez sprzedawcę (podmiot otrzymujący zaliczkę).
Zdarza się, że po wpłacie zaliczki i zawarciu umowy przedwstępnej z deweloperem potencjalny klient rezygnuje jednak z zakupu lokalu i przenosi prawo do zawarcia umowy z deweloperem na rzecz osoby trzeciej. W wyniku umowy cesji między niedoszłym klientem i osobą trzecią dochodzi do cesji zaliczki oraz praw z nią związanych na nowy podmiot. Kwota zaliczki nie jest (bo nie musi być) zwracana przez dewelopera klientowi – jej rozliczenie dokonywane jest między niedoszłym klientem a osobą trzecią W takim przypadku na deweloperze nie ciąży obowiązek korekty wystawionej faktury, potwierdza to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 sierpnia 2014 r. sygn. akt I FSK 1240/13.
Wpłata zaliczki generuje obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT nie z uwagi na wykonanie świadczenia, ale z uwagi na przepływ gotówki. Jedynie w przypadku faktycznego zwrotu zaliczki przez sprzedawcę powstaje obowiązek skorygowania faktury VAT dokumentującej otrzymanie zaliczki. Skoro zatem w przypadku cesji zaliczki z potencjalnego klienta na podmiot trzeci nie dochodzi do zwrotu zaliczki sprzedawcy, to nie można mówić o obowiązku wystawienia faktury korygującej.
Podkreślić należy również, że w dniu otrzymania przez sprzedawcę zaliczki od potencjalnego klienta istnieje związek pomiędzy otrzymaniem owej zaliczki, a czynnością opodatkowaną (przyszłą dostawą towaru w postaci lokalu), zaś faktura dokumentująca ową zaliczkę nie jest wystawiana w wyniku błędu lub pomyłki ani w innych okolicznościach, z którymi przepisy Ustawy VAT wiążą obowiązek, czy nawet możliwość wystawienia faktury korygującej. Ponadto, w wyniku cesji nie wygasa stosunek zobowiązaniowy, a dochodzi jedynie do zmian stron transakcji po stronie wierzyciela. Przepisy Ustawy VAT nie dają podstaw do skorygowania faktury z uwagi na to, że doszło do zmian stron umowy, a przyszła dostawa towaru, na poczet której uiszczono zaliczkę, nie zostanie zrealizowana na rzecz pierwotnej strony umowy (cedenta), ale na rzecz podmiotu, który ją zastąpił (cesjonariusza).
Jakkolwiek w przypadku, gdy cesja praw wynikających z zaliczki wykonywana jest pomiędzy podmiotami niebędącymi podatnikami VAT, niewystawienie korekty jest dla cesjonariusza obojętne. W przypadku jednak cesji, której beneficjentem jest podatnik, pojawić się mogą negatywne konsekwencje. W przypadku niewystawienia przez sprzedawcę korekty faktury zaliczkowej może on mieć problem z odliczeniem VAT od uiszczonej zaliczki. Faktura zaliczkowa nie jest bowiem wystawiona na cesjonariusza.
