Kowenanty w spółce nieruchomościowej08.04.2015

Obszarem istotnym pod koniec roku ale także takim który powinien być na bieżąco monitorowany przez Spółkę Nieruchomościową jest weryfikacja spełnienia  kowenantów. Są to zwykle graniczne wskaźniki określone w umowach kredytowych, warunkach emisji obligacji lub umowach restrukturyzacyjnych wyliczane na podstawie odpowiednich danych finansowych. Czasem jednak spełnienie kowenantów wiąże się z zapewnieniem wykonania jakiejś czynności jak np. przygotowanie i przesłanie sprawozdania finansowego do banku, czy przekazania opinii biegłego rewidenta z przeglądu lub badania sprawozdania finansowego w odpowiednim terminie. 

Podstawowym celem zastrzegania kowenantów jest nałożenie na działalność dłużnika takich ograniczeń, które zminimalizują ryzyko jego niewypłacalności i stworzą wierzycielom możliwość szybszego odzyskania zainwestowanych środków lub uzyskania zwiększonych świadczeń związanych ze wzrostem ryzyka. Niespełnienie kowenantów może mieć różnego rodzaju implikacje jak np. podwyższenie oprocentowania, konieczność zwrotu określonych kwot, czy wypowiedzenia w całości i konieczność natychmiastowej spłaty umowy kredytowej. Do najczęściej stosowanych kowenantów w umowach kredytowych zalicza się wskaźniki DSCR oraz LTV.

Wskaźnik DSCR

Wskaźnik DSCR (Debt Service Coverage Ratio) nazywany jest wskaźnikiem pokrycia obsługi długu i wyliczany jest według wzoru:

DSCR = [ (zysk netto + amortyzacja + odsetki) / (raty kapitałowe + odsetki) ] x 100%.

W zależności od instytucji finansującej dane przedsiębiorstwo, minimalna progowa akceptowalna wartość wskaźnika może być ustalana na różnych poziomach, jednak najczęściej jest to poziom z przedziału 120%-150% lub wyższy. Im wyższa wartość wskaźnika, tym niższe powinno być ryzyko spłaty posiadanych przez przedsiębiorstwo kredytów.

Wskaźnik LTV

Wskaźnik LTV (Loan To Value) określa stosunek kwoty kredytu do jego zabezpieczenia i wyrażony jest wzorem:

LTV = (wartość kredytu) * 100% / (wartość zabezpieczenia).

Standardowo przyjmuje się, że wskaźnik LTV powinien wynosić maksymalnie 80% dla kredytów złotowych, jednak zdarza się, że akceptowalne są też jego wyższe wartości.

Współautorem publikacji jest Daria Wiśniewska, Departament Audytu.

 

Niniejsza publikacja została sporządzona z najwyższą starannością, jednak niektóre informacje zostały podane w formie skróconej. W związku z tym artykuły i komentarze zawarte w „Newsletterze” mają charakter poglądowy, a zawarte w nich informacje nie powinny zastąpić szczegółowej analizy zagadnienia. Wobec powyższego Grant Thornton nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek straty powstałe w wyniku czynności podjętych lub zaniechanych na podstawie niniejszej publikacji. Jeżeli są Państwo zainteresowani dokładniejszym omówieniem niektórych kwestii poruszonych w bieżącym numerze „Newslettera”, zachęcamy do kontaktu i nawiązania współpracy. Wszelkie uwagi i sugestie prosimy kierować na adres jacek.kowalczyk@pl.gt.com
Audyt – Podatki – Outsourcing – Konsulting
Member of Grant Thornton International Ltd

Artykuły powiązane:

Doroczna konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych(...)

Czytaj więcej →

Kontrakty długoterminowe

Czytaj więcej →

Klasyfikacja nieruchomości

Czytaj więcej →

Przejęcie nieruchomości inwestycyjnej w formie(...)

Czytaj więcej →

Protokół zdawczo-odbiorczy nie ma znaczenia(...)

Czytaj więcej →

Wróć do najnowszych publikacji

Dalej →
Blog podatkowy
Blog Doradców Podatkowych

Piszemy o podatkach dla przedsiębiorców

Przejdź do Bloga
Blog Księgowych
Blog Księgowość
jest sexy

Księgowość jest ciekawa, intrygująca po prostu sexy.

Przejdź do Bloga
Blog Kadr i Płac
Poradnik HR

Piszemy i dyskutujemy
o kadrach, płacach
i "miękkim" HR

Przejdź do Bloga
Skontaktuj się z nami