W dniu 16 kwietnia 2015 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w sprawie C-42/14 (Minister Finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej), w której rozpatrywana była kwestia rozliczenia VAT od mediów przy najmie nieruchomości. Trybunał wskazał na przesłanki przemawiające za traktowaniem najmu i odprzedaży mediów jako świadczeń odrębnych.
Z pytaniem prejudycjalnym do Trybunału zwrócił się Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt I FSK 1389/12), rozpatrujący skargę kasacyjną Ministra Finansów od wyroku uchylającego interpretację indywidualną wydaną na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, której przedmiotem było rozliczanie VAT od mediów refakturowanych na najemców.
We wniosku o wydanie interpretacji Wojskowa Agencja Mieszkaniowa (dalej: WAM) wskazała, że dostawa energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, którymi obciążani są wynajmujący, stanowią świadczenia odrębne od usługi najmu i podlegają opodatkowaniu według stawek VAT właściwych dla poszczególnych z nich. Poglądu tego nie podzielił natomiast organ wydający interpretację i uznał stanowisko WAM za nieprawidłowe. W ocenie Ministra Finansów najem, dostawa mediów oraz wywóz nieczystości stanowią jedno świadczenie, dla którego należy stosować jednolitą stawkę podatku, właściwą dla usługi najmu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 17 lipca 2012 r. (sygn. akt III SA/Wa 2677/11) uznał tę interpretację za nieprawidłową. Minister Finansów wniósł jednak skargę kasacyjną od tego wyroku, a wobec wątpliwości w zakresie wykładni regulacji krajowych w świetle przepisów dyrektywy VAT, Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił się o rozstrzygnięcie do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
W wydanym orzeczeniu Trybunał zwrócił uwagę, że konieczne jest rozróżnienie dwóch głównych sytuacji: gdy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, oraz gdy najem wraz z towarzyszącymi temu najmowi świadczeniami stanowi jedną całość (np. najem lokali biurowych pod klucz lub krótkoterminowy najem nieruchomości na wakacje). W tym drugim przypadku, oddzielna ocena świadczenia usługi najmu oraz świadczeń dodatkowych stanowiłaby sztuczny podział jednej transakcji ekonomicznej.
W rozpatrywanej sprawie istotnym czynnikiem, przemawiający za odrębnym traktowaniem świadczeń dodatkowych, jest fakt istnienia indywidualnych liczników i fakturowanie w zależności od ilości wykorzystanych rzeczy. Odnosząc się do kwestii rozliczania wywozu nieczystości, Trybunał zwrócił uwagę, że już sama możliwość wyboru świadczeniodawcy przez wynajmującego lub zawarcia z nim bezpośredniej umowy stanowią przesłankę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu. Fakturowanie wywozu w odrębnej pozycji na fakturze stanowi w takim przypadku dodatkowe potwierdzenie, że świadczenie na rzecz wynajmującego nie ma charakteru jednolitego.
Odpowiadając wprost na pytania Naczelnego Sądu Administracyjnego Trybunał wskazał, że w przypadku gdy stroną umów o świadczenia dodatkowe (media, wywóz nieczystości) jest wynajmujący, przenoszący jedynie koszty tych świadczeń na najemcę, podmiotem świadczącym na rzecz najemcy jest wynajmujący. Ponadto, najem nieruchomości oraz świadczenia dodatkowe należy uważać, co do zasady, za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winny być oceniane oddzielnie z punktu widzenia VAT, chyba że elementy transakcji są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno świadczenie, którego rozdzielenie miałoby sztuczny charakter.
Wyrok Trybunału zawiera istotne wskazówki, kiedy rozliczanie VAT mediów refakturowanych na najemców powinno być dokonywane odrębnie. W niektórych przypadkach jest to szczególnie istotne, gdyż przekładach się na ich opodatkowanie na odmiennych zasadach (np. stawka podatku). Należy jednocześnie pamiętać, na co zwrócił uwagę Trybunał, że oceniając konkretny stan faktyczny trzeba uwzględnić wszystkie okoliczności danej sprawy, w szczególności treść umowy z wynajmującym.
Najem nieruchomości oraz świadczenia dodatkowe należy uważać, co do zasady, za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winny być oceniane oddzielnie z punktu widzenia VAT.
