Zbycie składników majątku w postaci nieruchomości może sprawiać kłopoty w zakresie kwalifikacji transakcji. Organy podatkowe mogą – szczególnie u nabywcy – kwestionować opodatkowanie transakcji nabycia nieruchomości podatkiem VAT, sugerując, że przedmiotem transakcji była zorganizowana część przedsiębiorstwa. Chcąc uchronić się przed konsekwencjami podatnicy pytają zatem o stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Zagadnienie zbycia nieruchomości w przedmiocie kwalifikacji dla celów VAT znalazło swoje odzwierciedlenie w interpretacji indywidualnej wydanej 20 lutego 2018 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.40.2018.1.AM.
Stan faktyczny
Wnioskodawca wskazał, że zamierza sprzedać składniki majątkowe należące do jego przedsiębiorstwa. Po zaprzestaniu produkcji, będące w jego posiadaniu obiekty stanowią przedmiot dzierżawy (obiekty są w większości puste, przystosowane w możliwie najlepszym stopniu do wynajmu). Przedmiotem zbycia będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu, odrębne prawo własności posadowionych budynków i budowli wraz z elementami trwale wbudowanego wyposażenia. Dodatkowo wskazano, że Wnioskodawca złożył wniosek o zmianę przeznaczenia nieruchomości z obecnych terenów produkcyjno-usługowych na tereny zabudowy mieszkaniowej; nabywca w okresie po nabyciu nieruchomości będzie zobowiązany do kontynuowania umów najmu, zgodnie z przepisami prawa cywilnego, do czasu ich rozwiązania we własnym zakresie; nie można też wykluczyć przeniesienia praw i obowiązków z innych umów z dostawcami usług niezbędnych dla utrzymania zbywanych składników majątkowych w stanie niepogorszonym; wszystkie nieruchomości, w tym będące przedmiotem planowanej sprzedaży, przyporządkowane są – w celu obsługi i zarządzania nimi – w przeważającej większości do komórki organizacyjnej, niemniej brak jest oddzielnych procedur organizacyjnych odnoszących się tylko do sprzedawanego majątku. Wnioskodawca nie prowadzi dla zbywanych nieruchomości odrębnej księgowości, nie sporządza odrębnego bilansu; zbywany majątek nie posiada własnych służb finansowo-księgowych, czy kadrowo-płacowych; składniki majątkowe jakie zostaną objęte umową sprzedaży nie są wyodrębnione pod względem organizacyjnym w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy w szczególności nie stanowią one oddziału, zakładu, itp. Poza tym nabywca nie przejmie żadnych aktywów (oprócz nabywanych w ramach transakcji), w tym wartości niematerialnych i prawnych, tajemnic przedsiębiorstwa, środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Sprzedającego, ksiąg rachunkowych czy zobowiązań; na nabywcę nie zostaną przeniesione oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnioną część tj. nazwa, znak towarowy; transakcja nie przewiduje się, że nastąpi przejście pracowników, niemniej jednak nabywca może rozważyć zatrudnienie niektórych pracowników zbywcy w przyszłości, na podstawie odrębnych umów.
Wnioskodawca wniósł o potwierdzenie, że w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji dotyczącej zcp w rozumieniu Ustawy VAT.
Stanowisko organu
Organ potwierdził, iż przedmiotem dostawy nie będzie czynność wymieniona w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, a więc przedsiębiorstwo, czy jego zorganizowana część. Stwierdził, że ze względu na szczególny charakter tego przepisu powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy. Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Zcp powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Analizując, czy określone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zawsze należy wziąć pod uwagę profil działalności danego przedsiębiorcy, warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży. Nie można zatem wyznaczyć szczegółowego katalogu warunków koniecznych do spełnienia, aby można było mówić o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W dalszej części swego uzasadnienia organ stwierdził: „Z opisu sprawy wynika, że Kupujący nie przejmie żadnych aktywów oprócz nabywanych w ramach Transakcji. W tym nie przejmie wartości niematerialnych i prawnych, tajemnic przedsiębiorstwa, środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Sprzedającego, ksiąg rachunkowych, należności i zobowiązań handlowych oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Na Kupującego nie zostaną przeniesione oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego wyodrębnioną część tj. nazwa Sprzedającego, znak towarowy. Dodatkowo, umowy z pracownikami nie będą przedmiotem transakcji. Kupujący wstąpi tylko z mocy prawa w miejsce Sprzedającego w obowiązujące umowy najmu/dzierżawy powierzchni i lokali dotyczące sprzedawanej Nieruchomości. Zatem, jak wynika z opisu sprawy planowana transakcja nie obejmuje istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu Cywilnego. W analizowanej sytuacji nie można więc uznać, że przedmiot transakcji będzie stanowił zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników, które pozwolą bez ponoszenia dodatkowych nakładów na prowadzenie przedsiębiorstwa na podstawie wyłącznie nabytych składników majątkowych. W konsekwencji planowana transakcja sprzedaży zespołu składników majątkowych przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego nie spełniających wymogów określonych w art. 551 Kodeksu cywilnego nie będzie wyłączona spod działania ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ nie stanowią one zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, o którym mowa w tym przepisie pozwalającego na samodzielne realizowanie celów gospodarczych, bez angażowania innych, własnych zasobów Kupującego.”
Transakcje zbycia nieruchomości mogą rodzić trudności w zakresie wyeliminowania ryzyka uznania ich za zbycie zcp, szczególnie jeśli przed zbyciem rzeczywiście działalność nie była prowadzona w sposób wyodrębniony. Np. w interpretacji z 13.02.2018 r. nr 0112-KDIL4.4012.652.2017.2.EB podatnik był przekonany, że wydzierżawione budynki, które nabędzie dotychczasowy dzierżawca, który prowadzi tam działalność związaną z przeznaczeniem budynków stanowią zcp („Nabywca będzie kontynuował tam działalność związaną z pakowaniem herbaty, którą to działalność prowadzi również obecnie na części zespołu składników, które wydzierżawia od Spółki.”). Organ stwierdził, że: „przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak wyjaśniono wyżej, podstawowym wymogiem do uznania dostawy majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), podlegający wydzieleniu w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Istotnym jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie.”
AUTOR: Dorota Borkowska-Chojnacka, Doradca, Doradztwo podatkowe
