Podpisana przez Prezydenta w dniu 20 lipca 2015 roku ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw będzie skutkować ograniczeniem możliwości optymalizacyjnych w podatku od nieruchomości związanych z opodatkowaniem części wspólnych budynków. Dotychczasowe brzmienie przepisów umożliwiało bowiem brak obciążenia podatkiem od nieruchomości istotnych powierzchni budynków, w których wyodrębniono własność lokali.
Z dniem 1 stycznia 2016 r. wejdzie w życie nowelizacja ustawy od podatkach i opłatach lokalnych, która w istotny sposób zmodyfikuje zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości części wspólnych budynków, w których wyodrębniono własność lokali.
Z treści obecnie obowiązujących przepisów wynika, że jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.
Zgodnie z orzecznictwem, takie brzmienie przepisów skutkuje brakiem opodatkowania części wspólnych budynków w zakresie w jakim te części nie przypadają na wyodrębnione lokale. W rezultacie, znaczna część powierzchni wspólnych budynków, w oparciu o obecny kształt przepisów, pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Na kim ciąży obowiązek podatkowy?
Nowelizacja regulacji przewiduje, że jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej, ustalonemu na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Odwołanie przepisów ustawy o własności lokali będzie kluczowe.
Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 3 ww. ustawy, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi
Rozszerzenie zakresu opodatkowania
Konsekwencją wchodzącej w życie z dniem 1 stycznia 2015 r. nowelizacji ustawy o podatkach o opłatach lokalnych i odwołania się w niej do treści art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali jest znaczne rozszerzenie zakresu opodatkowania podatkiem od nieruchomości, którym objęta zostanie de facto całość części wspólnych budynków, a nie tylko jej fragment. Tym samym, wyodrębnianie lokali w budynkach ze względów optymalizacyjnych straci sens.