Czym są spółki nieruchomościowe?
Podmioty nabywają status spółek nieruchomościowych po spełnieniu kryteriów określonych w Ustawie CIT. Zgodnie art. 4a pkt 35 Ustawy CIT, by dana spółka miała status spółki nieruchomościowej:
- posiadane przez nią bezpośrednio lub pośrednio nieruchomości i prawa do nieruchomości, położone na terenie Polski muszą stanowić co najmniej 50% wartości wszystkich jej aktywów;
- wartość tych nieruchomości ma przekraczać lub równać się 10 000 000 zł.
W przypadku spółek, które dopiero rozpoczynają działalność to jedyne ustawowe wymagania, weryfikowane są na pierwszy dzień roku podatkowego.
Natomiast w przypadku już istniejących podmiotów dodatkowym warunkiem, jaki musi być spełniony, by spółka miała status nieruchomościowej jest to aby, przychody z najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze stanowiły co najmniej 60% przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.
Wyżej wymienione warunki wskazują, że przy analizie należy brać pod uwagę nie tylko nieruchomości, które są bezpośrednią własnością badanej spółki, lecz także nieruchomości posiadane pośrednio. Jednakże, Ustawa CIT nie definiuje czym jest pośrednie posiadanie nieruchomości, co rodzi u podatników szereg wątpliwości.
Dyrektor KIS do niedawna jeszcze potwierdzał w wydawanych przez siebie interpretacjach, że w celu określenia wartości nieruchomości posiadanych pośrednio przez spółkę należy przyjąć wartość bilansową aktywów finansowych w postaci udziałów lub/i akcji spółek zależnych posiadających nieruchomości lub prawa do nich na terytorium Rzeczypospolitej. Przykładem takiego stanowiska jest interpretacja z 20 lipca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.281.2023.1.AW).
Powyższa wykładnia była dla podatników korzystna, gdyż wartości aktywów finansowych prezentowane w bilansie były częstokroć wielokrotnie mniejsze niż rzeczywista wartość nieruchomości, wykazana w bilansach spółek zależnych. Stanowisko KIS skutkowało zawężeniem kręgu podmiotów objętych definicją spółki nieruchomościowej.
Google news
Bądź na bieżąco ze zmianami w prawie, podatkach i księgowości! Zaobserwuj nas w Wiadomościach Google
Spółki nieruchomościowe: nowa wykładnia organu
Analiza ostatnio wydawanych interpretacji wskazuje jednak, że Dyrektor KIS zmienił zdanie. W najnowszych interpretacjach nie zgadza się już na taki sposób ustalenia wartości pośrednio posiadanych nieruchomości. Według nowej linii interpretacyjnej, podatnicy kalkulując wartość nieruchomości posiadanych pośrednio powinni wziąć pod uwagę bilansową wartość nieruchomości wykazaną w księgach podmiotów zależnych i pomnożyć ją przez procentowy udział spółki matki w kapitale danej spółki zależnej.
Ważny fragment
Odchodzi zatem od bazowania na wartości posiadanych przez badany podmiot aktywach finansowych. Takie stanowisko organu zostało zaprezentowane przykładowo w interpretacjach z 2 maja (sygn. 0111-KDIB1-3.4010.54.2024.1.AN), 7 czerwca (sygn. 0111-KDIB1-3.4010.270.2024.1.AN) i 23 lipca (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.180.2024.2.AR) br.
Nowa praktyka organu podatkowego może skutkować zwiększeniem liczby podmiotów, które będą kwalifikowane jako spółki nieruchomościowe. Możliwa jest bowiem sytuacja, w której wartości nieruchomości spółki zależnej prezentowane przez nią w bilansie mają znacznie wyższą wartość niż udziały i akcje, które spółka matka posiada w tym podmiocie. Spółki posiadające nieruchomości i uzyskujące z nich przychody powinny zatem zweryfikować, jak zmiana stanowiska Dyrektora KIS wpłynie na ich status jako spółki nieruchomościowej.
Obowiązki spółek nieruchomościowych
Uznanie podmiotu za spółkę nieruchomościową, wiąże się z dodatkowymi obowiązkami dla niej samej oraz jej udziałowców. Zgodnie bowiem z art. 27 ust. 1e Ustawy CIT, spółki nieruchomościowe oraz podatnicy posiadający w takowej udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu są obowiązani przekazać szefowi KAS, informację:
- o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw – w przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe,
- o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze – w przypadku informacji przekazywanych przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych
– według stanu na ostatni dzień roku podatkowego podmiotu, a w przypadku gdy nie jest ona podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień jej roku obrotowego.
Informację taką przekazuje się w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego (obrotowego) spółki nieruchomościowej.
W dodatku, gdy spółka nieruchomościowa postanowi zbyć udziały lub akcje, zgodnie z art. 26aa ust. 1 jest obowiązana wpłacić zaliczkę od dochodu z tego tytułu w wysokości 19% do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten dochód powstał jeżeli:
- stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz
- przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.
Zmiana linii interpretacyjnej Dyrektora KIS w sprawie danych wykorzystywanych do obliczeń limitów dla spółek nieruchomościowych, może skutkować zwiększeniem liczby podmiotów, które podlegać będą pod powyżej przywołane przepisy. Wiąże się to z dodatkowymi obowiązkami w zakresie raportowania oraz zobowiązaniami podatkowymi przy zbyciu udziałów lub akcji.
Warto zatem śledzić wydawane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacje dotyczące spółek nieruchomościowych, by sprawdzić czy nowa praktyka organu, zostanie podtrzymana.
AUTOR: Kacper Krobski
