Resort Finansów chce nałożyć na tzw. spółki nieruchomościowe obowiązki płatnika podatku dochodowego z tytułu sprzedaży akcji lub udziałów, jeśli więcej niż połowę ich aktywów będą stanowiły nieruchomości. Planuje także zmienić definicję samej spółki nieruchomościowej. Jakie reperkusje w praktyce mogą wywołać planowane zmiany?
Z artykułu dowiesz się m.in.:
- Jakie brzmienie ma otrzymać definicja tzw. spółki nieruchomościowej i jakie będą tego implikacje.
- Jakie nowe, uciążliwe obowiązki mają ciążyć na przedsiębiorcach z branży nieruchomościowej.
- Jak wysokie kary finansowe grożą spółkom nieruchomościowym za nienależyte wywiązywanie się z obowiązków płatnika.
Początek nowego roku dla wielu przedsiębiorców działających w branży nieruchomościowej może wiązać się z koniecznością wywiązywania się z dodatkowych – i niestety dość uciążliwych – obowiązków. Jest to kolejny krok prawodawcy zmierzający (przynajmniej wg zamierzeń legislatorów) do uszczelniania przepisów regulujących podatki dochodowe. Niestety jego ujemne konsekwencje potencjalnie poniosą uczciwi podatnicy. Co dokładnie planuje rząd?
Spółka nieruchomościowa wg nowych przepisów
Zgodnie z projektem przepisów przyjętych przez parlament, pod pojęciem spółki nieruchomościowej należy rozumieć podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany na podstawie odrębnych przepisów do sporządzania bilansu, w którym:
- w przypadku spółek rozpoczynających działalność – na pierwszy dzień roku podatkowego co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości;
- w przypadku spółek innych niż wskazane powyżej – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości.
Zawiłości definicyjne
Zarówno na gruncie prawodawstwa polskiego (ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) jak i międzynarodowego (umowy w sprawie zapobiegania podwójnemu opodatkowaniu, których stroną jest Polska) została już wypracowana definicja spółki nieruchomościowej. Za takową uznaje się spółkę, której co najmniej 50 proc. wartości aktywów stanowią nieruchomości posiadane przez nią bezpośrednio lub pośrednio. Przyjęcie nowej definicji rzeczonej spółki w proponowanym przez rządzących kształcie może, zdaniem wielu ekspertów, skomplikować rozliczenia tych podatników, u których próg posiadania aktywów nieruchomościowych jest przekroczony z uwagi na ich posiadanie w sposób pośredni, np. przez spółki zależne. Zgodnie bowiem z treścią uzasadnienia do projektu ustawy wprowadzającej omawiane zmiany, w przypadku, w którym zależny przedstawiciel podmiotu zagranicznego posiada nieruchomości w Polsce, nowymi obowiązkami ma być objęta spółka zagraniczna, co stoi trochę w sprzeczności z nowo przyjętą definicją spółki nieruchomościowej.
Zakres nowych obowiązków dla spółki nieruchomościowej
Zatem na jakie zmiany przedsiębiorcy powinni się przygotować? Zgodnie z brzmieniem procedowanych przepisów, w sytuacji, w której miałoby dojść do transakcji sprzedaży udziałów spółki nieruchomościowej, a co najmniej jedną za stron tejże transakcji będzie:
- podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Polski lub
- osoba fizyczna niemająca zamieszkania na terytorium Polski,
wówczas płatnikiem podatku dochodowego należnego od zbycia tychże udziałów będzie spółka nieruchomościowa.
Ważny fragment
Jest to dość rewolucyjna zmiana, bowiem zgodnie z brzmieniem dotychczasowych przepisów, taki obowiązek (co do zasady) ciąży na wspólniku zbywającym swoje udziały w spółce. Z nastaniem nowego roku miałoby się to zmienić i funkcję płatnika przejęłaby spółka, której udziały są sprzedawane.
Spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje) byłyby zbywane, będzie obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego – jako płatnik – 19% podatek od dochodu z tego tytułu, w terminie do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód. Co istotne, w przypadku, w którym spółka nie posiadałaby informacji o kwocie transakcji, podatek należny ustala się w wysokości 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji).
Wątpliwości, pytania i drakońskie restrykcje
Eksperci zwracają uwagę na szereg komplikacji, z którymi przedsiębiorcy z całą pewnością będą musieli się zmierzyć, jeżeli omawiana regulacja wejdzie w życie w projektowanym zakresie. Pierwszą z nich jest duże prawdopodobieństwo pobrania i odprowadzenia podatku dochodowego od tej samej transakcji dwukrotnie – przez spółkę (po raz pierwszy) i przez wspólnika (po raz drugi), bowiem z przepisów nie wynika wprost, aby zapłata daniny przez spółkę zwalniała z takiego obowiązku wspólnika.
Inny problem jest związany z terminem, jaki został wyznaczony na odprowadzenie podatku (tj. 7 dni, licząc od końca miesiąca, w którym miała miejsce transakcja) oraz z trybem, w jakim spółka miałaby zostać poinformowana o tym, że jej udziały zostały sprzedane z zyskiem (kodeks spółek handlowych zasadniczo nie wskazuje terminu, w którym należy poinformować spółkę o przejściu udziału).
Z pobraniem i odprowadzeniem tego podatku związany jest także kolejny (wydaje się, że najistotniejszy) problem – skąd spółka ma pozyskać finansowanie na odprowadzenie podatku do organów skarbowych? Logika podpowiada, że od wspólnika, ale w jakim trybie? Za sprzedane udziały nabywca płaci pieniądze wspólnikowi, a nie spółce, której udziały są sprzedawane. Jeżeli spółka zwróci się do wspólnika o jej „dofinansowanie”, to jaką ma gwarancję, że nie zostanie to przez fiskusa uznane za przychód podlegający opodatkowaniu?
Podobnych pytań i wątpliwości jest dużo więcej, a ryzyko kary, na jakie naraża się spółka w sytuacji nienależytego wywiązywania się z obowiązków płatnika (nawet 1 milion złotych!) niestety nie pomaga w ich lepszemu zrozumieniu. Co więcej, takie dodatkowe skomplikowanie (i tak już niełatwych regulacji) może w najlepszym przypadku odwieść potencjalnych sprzedawców od dokonywania transakcji na udziałach (co może być jednak dla nich brzemienne w skutkach), a w najgorszym – zniechęcić inwestorów do zawiązywania tego rodzaju spółek w naszym kraju.
To tylko niektóre z problemów, na które w równym stopniu zwracają uwagę doradcy podatkowi, jak i przedsiębiorcy, których nowe przepisy miałyby dotyczyć. Kluczowym problemem jest de facto to, że przyjęcie przepisów w aktualnym kształcie spowodowałoby wewnętrzną sprzeczność ustaw o CIT i PIT. Pozostaje nam jedynie czekać i uważnie obserwować, w jakim kształcie procedowane regulacje faktycznie wejdą w życie i liczyć na to, że rząd (zaabsorbowany walką z pandemią) nie zdoła ich uchwalić i opublikować do końca listopada bieżącego roku (by uczynić zadość wymaganemu vacatio legis).
