Projektowane zmiany w podatku od nieruchomości od 2025 r. – nowa definicja budynku i budowli

Jak zapowiada Ministerstwo Finansów nowelizacja ma na celu wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych dotyczących aktualnych przepisów oraz ich doprecyzowanie, przy jednoczesnym dążeniu do zachowania w jak największym stopniu fiskalnego status quo w zakresie opodatkowania nieruchomości. Czy faktycznie?

Nowe definicje budynku i budowli

Projekt nowelizacji przede wszystkim wprowadza do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nowe, autonomiczne definicje pojęć „budowla” oraz „budynek” bez odwoływania się do przepisów pozapodatkowych (obecnie definicje te odwołują się do przepisów prawa budowlanego). Projektowane przepisy wprowadzają również definicję pojęć tak istotnych jak: całość techniczno-użytkowa czy trwałe związanie z gruntem. Ponadto przewiduje się  wyszczególnienie, w załączniku nr 4 do tej ustawy, kategorii obiektów kwalifikowanych jako budowle.

Zgodnie z projektowaną definicją budynek to obiekt, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, wykonany z użyciem wyrobów budowlanych, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, również w przypadku, gdy jest on częścią budowli wymienionej w poz. 1–6 załącznika nr 4 do ustawy.

Proponowana definicja budynku ma również na celu jednoznaczne kwalifikowanie na potrzeby podatku od nieruchomości obiektów kompleksowych lub obiektów o niejednorodnym charakterze. W przypadku bowiem budowli wymienionych w pozycjach 1–6 załącznika nr 4 do ustawy (np. odkryty: obiekt sportowy i obiekt rekreacji, oczyszczalnia ścieków, obiekt hydrotechniczny), jeśli ich część spełnia definicję budynku to będzie opodatkowana jako budynek mimo, że pozostała część obiektu będzie stanowiła budowlę. Przykładowo, jak się wskazuje, pozwala to opodatkować jako budynki (od powierzchni użytkowej) budynki oczyszczalni ścieków lub części budynkowe stadionów.

Jednocześnie proponuje się zdefiniowanie pojęcia trwałego związania z gruntem, które ma oznaczać takie związanie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć, spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się na inne miejsce.

Budowlami natomiast, w myśl nowej definicji, mają być:

a) obiekty wymienione w załączniku nr 4 do ustawy, a także instalacje i urządzenia, jeżeli stanowią wraz z tym obiektem całość techniczno-użytkową,

b) części budowlane urządzeń niestanowiących części budowli, o których mowa w lit. a,

c)części budowlane elektrowni wiatrowych i elektrowni jądrowych,

d) fundamenty pod maszyny oraz urządzenia, odrębne pod względem technicznym od tych maszyn i urządzeń,

e) przyłącza do obiektu budowlanego

– wykonane z użyciem wyrobów budowlanych.

Przesłanka ta w przeszłości znajdowała się już w ustawie – Prawo budowalne i już wtedy wywoływała liczne wątpliwości. W odróżnieniu jednak do stanu prawnego obowiązującego do 27 czerwca 2015 r. wprowadzona zostanie do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych definicja pojęcia całości techniczno-użytkowej, pod którym należy rozumieć zespół elementów, które są niezbędne do realizacji określonego celu gospodarczego, powiązanych ze sobą w taki sposób, że żaden z nich nie może zrealizować tego celu samodzielnie, a brak któregokolwiek z tych elementów uniemożliwia jego realizację.

Celem regulacji polegającej na zdefiniowaniu budynku i budowli jest wyznaczenie granic tych grup obiektów budowlanych, co prowadzić ma do sytuacji, w której obiekt może być zaliczony wyłącznie do jednej z nienakładających się na siebie grup obiektów budowlanych. Chodzi o uniknięcie sytuacji, gdy dany obiekt mógł być kwalifikowany zarówno jako budowla, jak i budynek co powodowało liczne problemy z określeniem zasad jego opodatkowania.

Zgodnie z projektem, budowle wymienione w załączniku nr 4 do ustawy to m.in:

• odkryty: obiekt sportowy i obiekt rekreacji,
• stacja uzdatniania wody,
• oczyszczalnia ścieków,
• zbiornik w postaci silosu, elewatora, bunkra do magazynowania paliw i gazów oraz innych produktów chemicznych, a także inny zbiornik przeznaczony do gromadzenia materiałów sypkich, występujących w kawałkach, albo w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym funkcje gospodarcze jest pojemność,
• obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem,
• wiata i hangar,
• wodociąg, gazociąg, ciepłociąg oraz rurociąg,
• sieć: elektroenergetyczna, telekomunikacyjna, gazowa, ciepłownicza, wodociągowa, kanalizacyjna oraz inna sieć uzbrojenia terenu, rurociąg przesyłowy,
• droga kolejowa, tj. tory kolejowe, w tym rozjazdy i skrzyżowania torów, wchodzące w ich skład szyny, szyny żłobkowe, kierownice, odbojnice, prowadnice, zwrotnice, krzyżownice i inne elementy rozjazdów, podkłady kolejowe i przytwierdzenia, drobne elementy nawierzchni kolejowej, podsypka w tym tłuczeń i piasek, wraz z elementami wymienionymi w pkt 2–11 załącznika nr 1 do ustawy z dnia 28 marca 2023 r. o transporcie kolejowym,
• linia i trakcja elektroenergetyczna,
• most, wiadukt, estakada, tunel, przepust oraz przejazd,
• parking niebędący budynkiem lub jego częścią, plac postojowy, plac składowy, plac pod śmietniki, podjazd i zadaszenie,
• wolno stojące trwale związane z gruntem: maszt antenowy, tablica reklamowa i urządzenie reklamowe, oświetlenie zewnętrzne, instalacja przemysłowa oraz urządzenie techniczne,
• linia kablowa umieszczona bezpośrednio w ziemi lub nadziemna, z wyłączeniem kabli telekomunikacyjnych dowieszonych do już istniejącej linii kablowej nadziemnej.

Ponadto, jak wynika z powyższej definicji budowli wprowadzono do niej przesłankę „wykonania” jej z użyciem wyrobów budowlanych. Obecnie natomiast przesłanką, jaką musi spełniać budowla jest jej „wzniesienie” z użyciem wyrobów budowlanych. Jak wskazuje się w uzasadnieniu, pojęcie „wykonanie” jest pojęciem szerszym od „wzniesienia”, co umożliwi objęcie definicją przypadków, w których obiekt lub jego części zostały wykonane w innym miejscu niż docelowa lokalizacja.