Projekt budowlany jest bowiem przedmiotem działalności twórczej i jako taki podlega w Polsce ochronie prawnej. Na jakie aspekty w powyższym zakresie powinien zwrócić uwagę inwestor, przymierzający się do transakcji zakupu nieruchomości?
Podsumowanie
- Inwestor zainteresowany nabyciem nieruchomości powinien w pierwszej kolejności zweryfikować, czy budynek, będący obiektem jego zainteresowania, został wzniesiony zgodnie z prawem. Poza niezbędnymi decyzjami administracyjnymi weryfikacja ta powinna także obejmować tytuł prawny do projektu budowlanego.
- Zgodnie z ustawą o prawie autorskim i prawach pokrewnych wolno korzystać z utworu w postaci obiektu budowlanego, jego rysunku, planu lub innego ustalenia, w celu jego odbudowy lub remontu. Przepis nie obejmuje jednak prawa do przebudowy danego budynku, do czego konieczna jest zgoda twórcy.
- Majątkowe prawa autorskie do projektu budowlanego są zbywalne, mogą stanowić przedmiot obrotu prawnego i zostać przeniesione na nabywcę nieruchomości wraz z nieruchomością.
Nabycie majątkowych praw autorskich do projektu budowlanego
Inwestor zainteresowany nabyciem nieruchomości powinien w pierwszej kolejności zweryfikować, czy budynek, będący obiektem jego zainteresowania, został wzniesiony zgodnie z prawem. Weryfikacja ta nie powinna ograniczać się wyłącznie do aspektów administracyjno-prawnych, tj. uzyskania przez sprzedającego (lub jego poprzednika prawnego) stosownego pozwolenia na budowę obiektu lub pozwolenia na jego użytkowanie. Kwestią równie istotną jest posiadanie przez sprzedającego stosownych praw do projektu budowlanego (tj. autorskich praw majątkowych lub licencji, co jest jednak rzadziej spotykane w praktyce) w zakresie, który umożliwiał wykonanie danego obiektu.
Zagadnienie to – z całą pewnością – powinno być przedmiotem zainteresowania doradców kupującego, podczas prowadzonego badania due diligence nieruchomości.
Ważny fragment
Analizy powinny w szczególności dotyczyć zapisów umowy zawartej z twórcą projektu budowlanego i obejmować weryfikację, czy i na jakich polach eksploatacji sprzedający (lub jego poprzednik prawny) nabył prawo do dokumentacji projektowej. Umowa ta – zgodnie prawem – powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Warto przy tym nadmienić, że przepisy ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych przewidują, iż jeżeli umowa nie stanowi inaczej, nabycie od twórcy egzemplarza projektu architektonicznego lub architektoniczno-urbanistycznego obejmuje prawo zastosowania go tylko do jednej budowy. Należy zauważyć, że w takiej sytuacji, nie dochodzi do przeniesienia autorskich praw majątkowych do projektu budowlanego, a twórca wyłącznie zezwala zainteresowanemu na wykorzystanie zakupionego egzemplarza projektu do wykonania na jego podstawie jednego obiektu. Przepis ten ma w szczególności zastosowanie do tzw. projektów typowych, tj. powtarzalnych, standardowych „gotowych” opracowań, które zostały przygotowane z myślą o budowie przy ich zastosowaniu kilku budynków przez różnych inwestorów.
Prawa zależne do projektu budowlanego
Istotną kwestią – często pomijaną w kontekście praw autorskich do projektu budowlanego – jest zezwolenie na wykonywanie praw zależnych do owego projektu. Ta kategoria praw odnosi się do opracowania cudzego utworu. Wykonywanie praw zależnych, tj. rozporządzanie i korzystanie z opracowania danego utworu (w tym jego przeróbki) zależy od zezwolenia twórcy utworu pierwotnego. Warto zaznaczyć, że zezwolenie na wykonywanie praw zależnych jest prawem majątkowym, które może zostać przeniesione na nabywcę.
Zezwolenie na wykonywanie praw zależnych ma istotne znaczenie w przypadku, w którym inwestor zamierza nabyć dany budynek z zamiarem jego przebudowy. Zgodnie bowiem z art. 33(5) ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych wolno korzystać z utworu w postaci obiektu budowlanego, jego rysunku, planu lub innego ustalenia, w celu odbudowy lub remontu obiektu budowlanego. Należy jednak zauważyć, iż zakres przytoczonego przepisu nie obejmuje przebudowy danego budynku. Pojęcie przebudowy zostało natomiast zdefiniowane odrębnie od odbudowy i remontu na gruncie prawa budowlanego (jako wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego), a w literaturze przedmiotu podnosi się, iż nie ma przesłanek dla uznania, iż dozwolony użytek, o którym mowa w art. 33(5) ustawy, obejmuje swoim zakresem także korzystanie z projektu budowlanego do przebudowy budynku. Podkreślenia wymaga, że wykorzystanie projektu budowlanego do tego celu wiąże się z koniecznością jego modyfikacji, a to z kolei stanowi wykonanie praw zależnych do utworu, jakim jest ów projekt budowlany.
Tym samym, jeżeli jednym z założeń planowanej inwestycji jest dokonanie przebudowy danego obiektu budowlanego, w ramach działań przygotowawczych do transakcji warto zwrócić uwagę, czy sprzedający posiada zezwolenie na wykonywanie praw zależnych do projektu budowlanego. Zgodnie bowiem z art. 46 komentowanej ustawy, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, twórca zachowuje wyłączne prawo zezwalania na wykonywanie zależnego prawa autorskiego, mimo że w umowie postanowiono o przeniesieniu całości autorskich praw majątkowych.
Istotne postanowienia umowy sprzedaży nieruchomości
Umowa sprzedaży nieruchomości powinna w szczególności obejmować oświadczenia i zapewnienia zbywcy, że wybudował on budynek będący przedmiotem transakcji na podstawie projektu budowlanego, do którego uzyskał stosowny tytuł prawny. Warto również zadbać o to, aby w dokumentach transakcyjnych znalazło się oświadczenie sprzedającego o przeniesieniu na nabywcę – przysługujących zbywcy – majątkowych praw autorskich do projektu budowlanego wraz z zezwoleniem wykonanie praw zależnych (pod warunkiem oczywiście, że zbywcy takowe prawa przysługują). Co do zasady, przeniesienie praw, o których mowa powyżej, powinno nastąpić za wynagrodzeniem. Umowa sprzedaży nieruchomości powinna zatem określać cenę, jaką inwestor powinien zapłacić sprzedającemu za nabycie owych praw.
Pojawia się pytanie, co robić w przypadku, gdy sprzedający nie posiada majątkowych praw autorskich projektu budowlanego obiektu, który zamierza sprzedać. Taka sytuacja niestety dość często występuje w praktyce, z uwagi na wadliwą konstrukcję umów z biurem projektowym lub – najzwyczajniej – z uwagi na brak takich umów.
W pierwszej kolejności należałoby zobowiązać sprzedającego do zawarcia porozumienia z twórcą projektu, w ramach którego sprzedający nabędzie majątkowe prawa autorskie do tego utworu (wraz ze zgodą na wykonywanie praw zależnych), a następnie przeniesie je na nabywcę nieruchomości. Jeżeli jednak nie jest to możliwe, warto rozważyć zaadresowanie przedmiotowego problemu w umowie sprzedaży nieruchomości, np. poprzez zobowiązanie sprzedającego do zwolnienia kupującego z wszelkich roszczeń, które mogą wynikać z naruszenia autorskich praw majątkowych do projektu budowlanego. Nadto okoliczność ta może zostać rozwiązana poprzez odpowiednie obniżenie ceny nieruchomości o kwotę niezbędną do nabycia wspomnianych praw od twórcy.
Chociaż kwestia praw autorskich do projektów budowlanych stanowi istotny element, jaki powinien zostać wzięty pod uwagę w transakcjach, których przedmiot stanowią zabudowane nieruchomości, zagadnienie to jest stosunkowo często pomijane, co może wiązać się z negatywnymi konsekwencjami dla nabywcy nieruchomości. Tym samym każda transakcja, której przedmiotem jest zabudowana nieruchomość powinna zostać poprzedzona identyfikacją ewentualnych ryzyk na tym polu, które następnie powinny zostać odpowiednio zaadresowane w umowie zakupu nieruchomości.
Czytaj więcej o sprzedaży nieruchomości:
- Prawo pierwokupu przy sprzedaży i zakupie nieruchomości
- Sprzedaż nieruchomości a dodatkowe opłaty: opłata adiacencka i planistyczna
- Sprzedaż nieruchomości a prawa autorskie do projektu budowlanego
