Okoliczność ta ma istotne znaczenie, albowiem transakcja dokonana z pominięciem prawa pierwokupu może rodzić istotne konsekwencje zarówno po stronie zbywcy, jak i nabywcy, w skrajnych przypadkach prowadząc nawet do nieważności umowy sprzedaży nieruchomości. W niniejszym artykule przedstawione zostały kluczowe zagadnienia związane z prawem pierwokupu nieruchomości.
Podsumowanie
- Prawo pierwokupu oznacza prawo pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy (w naszym przypadku nieruchomości) przez uprawnionego, jeżeli właściciel tej rzeczy zamierza sprzedać ją osobie trzeciej. Prawo pierwokupu nieruchomości może mieć swoje źródło w umowie lub ustawie.
- Nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana pod warunkiem, że uprawniony ze swojego prawa nie skorzysta. Należy przy tym zwrócić uwagę, iż jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana z pominięciem tego prawa jest nieważna.
- Prawo pierwokupu wynikające z umowy może zostać ujawnione w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W przypadku braku wpisów w dziale III księgi wieczystej nabywcę nieruchomości chroni rękojmia dobrej wiary ksiąg wieczystych, chyba że działał on w złej wierze.
Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości?
Problem prawa pierwokupu jest szczególnie istotnym zagadnieniem w transakcjach, których przedmiotem jest nieruchomość. Instytucja ta stanowić może potencjalną przeszkodę dla możliwości skutecznego zakupu danego obiektu, a właściwa identyfikacja wspomnianego ryzyka i jego odpowiednie zaadresowanie w umowie sprzedaży nieruchomości ogranicza ryzyko podważenia skuteczności transakcji.
Dla niewtajemniczonych, pod omawianym terminem kryje się prawo pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy (w naszym przypadku nieruchomości) przez uprawnionego, jeżeli właściciel tej rzeczy zamierza sprzedać ją osobie trzeciej.
Prawo pierwokupu nieruchomości może mieć swoje źródło w umowie, zawartej przez właściciela nieruchomości z uprawnionym, jak również wynikać z przepisów prawa. Właśnie ten drugi przypadek jest szczególnie charakterystyczny dla nieruchomości. Wiele polskich ustaw zawiera bowiem przepisy przyznające podmiotom publicznoprawnym lub prywatnym prawo pierwokupu nieruchomości, położonych w ściśle określonych lokalizacjach. Przykładem mogą być przepisy ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych, które przewidują prawo pierwokupu dla zarządcy strefy, w przypadku sprzedaży nieruchomości położonej w jej granicach lub przepisy ustawy o rewitalizacji, które przyznają gminie prawo pierwokupu nieruchomości położonych w obszarze specjalnej strefy rewitalizacji. Bardzo istotne regulacje przewidują również przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którymi w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy.
Jak skutecznie nabyć nieruchomość obciążoną prawem pierwokupu?
Nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana pod warunkiem, że uprawniony ze swojego prawa nie skorzysta. Należy przy tym zwrócić uwagę, iż jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana z pominięciem prawa pierwokupu bezwarunkowo jest nieważna. Jeżeli prawo pierwokupu wynika wyłącznie z umowy, w przypadku sprzedaży nieruchomości z naruszeniem tego prawa sprzedaż nieruchomości będzie ważna, przy czym uprawniony będzie mógł dochodzić odszkodowania od zobowiązanego z tytułu tego prawa. Fakt istnienia umownego prawo pierwokupu może też rodzić konsekwencje po stronie nabywcy, jeżeli zostało ono ujawnione w dziale III księgi wieczystej, co zostało szczegółowo omówione poniżej.
Cóż jednak począć w przypadku, gdy działka, którą inwestor zamierza nabyć, objęta jest omawianym prawem? W takiej sytuacji konieczne jest zawarcie pomiędzy sprzedającym a inwestorem warunkowej umowy, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jeżeli uprawniony z pierwokupu swojego prawa nie wykona. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści tejże warunkowej umowy (warto zaznaczyć, że oświadczenie to powinno zostać sporządzone w formie aktu notarialnego), a uprawniony będzie mógł wykonać przysługujące mu prawo w terminie miesiąca. Jeżeli to uczyni, nabędzie nieruchomość od jej właściciela na warunkach określonych w umowie z niedoszłym nabywcą. Inwestor będzie mógł zatem nabyć nieruchomość wyłącznie w przypadku, w którym uprawniony nie skorzysta z przysługującego mu prawa. W takiej sytuacji, inwestor i sprzedający powinni zawrzeć dodatkowe porozumienie, obejmujące bezwarunkową zgodę stron na niezwłoczne przejście własności nieruchomości na kupującego.
Jak skutecznie ograniczyć ryzyko związane z prawem pierwokupu?
Jak wskazano powyżej, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż nieruchomości dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Tym samym istnienie lub brak wspomnianego prawa, to niezwykle istotna okoliczność, która powinna zostać zweryfikowana na etapie badania due diligence danej nieruchomości inwestycyjnej.
Ważny fragment
Należy jednak pamiętać, iż jak wspomniano powyżej, prawo pierwokupu może także wynikać z umowy pomiędzy sprzedawcą nieruchomości a osobą trzecią.
W celu identyfikacji ryzyka związanego z taką sytuacją należy, w pierwszej kolejności, zbadać treść księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, która ma być przedmiotem zakupu. Jeżeli w dziale III owej księgi zostało ujawnione prawo pierwokupu lub ujawniona została wzmianka o wniosku o wpis prawa osoby trzeciej lub wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji lub ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, uprawniony z omawianego prawa będzie mógł dochodzić jego wykonania od nabywcy nieruchomości, który stanie się podmiotem zobowiązanym z tytułu tego prawa w miejsce zbywcy. W przypadku braku takowych wpisów nabywcę chronić będzie rękojmia dobrej wiary ksiąg wieczystych, chyba że działał on w złej wierze, tj. wiedział, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Niezależnie od powyższego, w umowie sprzedaży nieruchomości, sprzedający powinien złożyć nabywcy stosowne oświadczenie potwierdzające, że żadnej osobie trzeciej nie przysługuje prawo pierwokupu, prawo pierwszeństwa nabycia, odkupu lub inne prawo w stosunku do nieruchomości.
Prawo pierwokupu nieruchomości, to tylko wierzchołek góry lodowej potencjalnych problemów, na które należy zwrócić uwagę planując zakup gruntu lub budynku. Wskazane powyżej transakcje, w szczególności w zakresie, w jakim dotyczą one nieruchomości komercyjnych, to nierzadko złożone procesy, które wymagają odpowiedniego zaplanowania i umiejętnego przeprowadzenia. Doradcy Grant Thornton posiadają doświadczenie i wiedzę, wypracowaną w praktyce, podczas realizacji szeregu transakcji dotyczących nieruchomości.
Nasi eksperci zapewniają kompleksowe wsparcie na wszystkich etapach zakupu lub sprzedaży nieruchomości, w tym w szczególności wsparcie w wypracowaniu i negocjacjach umów, których przedmiotem jest zakup lub sprzedaż nieruchomości, jak również w ramach ich badania due diligence.
