Obowiązek uchwalenia planów ogólnych
Zmiany wprowadzone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Ustawa”) stworzyły nowy kształt systemu planistycznego w gminach, a w szczególności zmieniły zakres inwestycji, które będą możliwe do realizacji na terenach nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego („MPZP”).
Ustawa wprowadziła do porządku prawnego nowy akt planistyczny – Plan ogólny. Zgodnie z obecnym stanem prawnym, gminy mają obowiązek uchwalić Plany ogólne do dnia 30 czerwca 2026 roku. Plany ogólne zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które utracą moc.
Po 1 lipca 2026 roku inwestycje, co do zasady, będą mogły być prowadzone na podstawie obowiązujących MPZP lub w oparciu o wydane wcześniej i pozostające w mocy decyzje o warunkach zabudowy.
Ważny fragment
Nowe decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane jedynie na podstawie Planu ogólnego obowiązującego w danej gminie. Także nowe MPZP, uchwalane po 1 lipca 2026 roku, będą musiały być zgodne z Planem ogólnym. Natomiast uchwalenie Planu ogólnego nie spowoduje konieczności dostosowywania do niego już obowiązujących MPZP.
Ograniczenia w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy
Po 1 lipca 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie dla terenów oznaczonych w Planie ogólnym jako Obszary uzupełnienia zabudowy.
Zatem, nie będzie możliwe uzyskanie nowej decyzji o warunkach zabudowy w gminach, w których Plany ogólne nie zostaną uchwalone do dnia 30.06.2026 r. lub w uchwalonym Planie ogólnym nie przewidziano Obszaru uzupełnienia zabudowy.
Dotychczas decyzje o warunkach zabudowy obowiązywały bezterminowo. Nowe decyzje o warunkach zabudowy będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Wyjątkiem od tej zasady będą, na podstawie zmiany do Ustawy uchwalonej w listopadzie 2025 roku, w szczególności decyzje, które stały się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 roku lub zostały wydane w postępowaniach wszczętych przed dniem 16 października 2025 roku.
Google news
Bądź na bieżąco ze zmianami w prawie, podatkach i księgowości! Zaobserwuj nas w Wiadomościach Google
Zintegrowany plan inwestycyjny
Należy także wspomnieć o nowej możliwości jaką daje Zintegrowany plan inwestycyjny („ZPI”) wprowadzony w ramach wspomnianej powyżej reformy, jako szczególny rodzaj planu miejscowego.
ZPI może zostać uchwalony w przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązuje MPZP, ale także wtedy, gdy MPZP co prawda obowiązuje, ale wnioskodawca będzie chciał zrealizować inną inwestycję niż jest możliwa zgodnie z MPZP. Jeżeli zamierzenie wnioskodawcy będzie zgodnie z uchwalonym Planem ogólnym, rada gminy może uchwalić ZPI po zawarciu z wnioskodawcą umowy urbanistycznej, określającej zasady realizacji inwestycji oraz obowiązki wnioskodawcy. Po uchwaleniu ZPI zastąpi on obowiązujący MPZP w zakresie objętym ZPI.
Zmiany wprowadzone reformą kształtują nowy model zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie podmioty zaczynające planowanie inwestycji w 2026 roku powinny sprawdzić czy zmienione zasady mają do nich zastosowanie, a w szczególności czy dla terenu inwestycji został już przyjęty Plan ogólny, czy obowiązuje MPZP oraz czy konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na nowych zasadach.