Od dawna spodziewane było zatem wprowadzenie nowych regulacji, które z jednej strony zrównają status polskich i zagranicznych podmiotów, ale jednocześnie wprowadzą nowe ograniczenia dla wszystkich chcących nabywać ziemię rolną. Zakres zmian jakie weszły w życie 30 kwietnia 2016 r. i skala dodatkowych obowiązujących już ograniczeń powoduje, iż grono przedsiębiorców, którzy muszą pamiętać o nowych przepisach, jest znacznie szersze niż dotychczas.
Podstawowe założenie obrotu gruntami rolnymi
Nowe przepisy co do zasady wstrzymują obrót nieruchomościami rolnymi będącymi własnością Skarbu Państwa przez okres kolejnych 5 lat. Podstawowym sposobem zagospodarowania nieruchomości ma być dzierżawa gruntów.
Z perspektywy wielu przedsiębiorców kluczowy jest jednak z drugi z obszarów wprowadzonych zmian, drastycznie ingerujący w obrót prywatnymi gruntami rolnymi. Podstawowym założeniem nowej ustawy jest możliwość nabywania gruntów wyłącznie przez rolników i to spełniających szereg dodatkowych warunków. Ustawodawca przewidział kilka wyjątków, a do najważniejszych należy obrót gruntami o powierzchni nie przekraczającej 0,3 ha oraz zbywanie ziemi rolnej na rzecz najbliższych.
Ograniczenie dotyczą nie tylko sprzedaży ziemi rolnej
Fakt istnienia w Polsce ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi jest przedsiębiorcom znany. Dla wielu zaskakującym może być jednak to, iż ograniczenia dotyczą obecnie również takich transakcji, jak:
- sprzedaż, darowizna, aport czy też inna forma zbycia udziałów lub akcji spółki (innej niż giełdowa) będącej właścicielem nieruchomości rolnej,
- zmiana grona wspólników spółki osobowej będącej właścicielem nieruchomości rolnej,
- połączenie, czy też podział spółki posiadającej nieruchomość rolną.
Przykładowo, w przypadku sprzedaży udziałów/akcji spółki, której jednym z aktywów jest nieruchomość rolna, niezależnie od tego, czy jest to składnik majątkowy o istotnym, czy też marginalnym znaczeniu dla wartości sprzedawanych udziałów lub akcji, Agencja Nieruchomości Rolnych będzie miała prawo pierwokupu udziałów/akcji. Nieuwzględnienie tego elementu w planowaniu transakcji spowoduje, iż transakcja sprzedaży będzie nieważna.
Szczególnej uwagi wymagają również zmiany w strukturze własnościowej spółek osobowych. Zmiany składu wspólników, poza zmianami w gronie osób najbliższych, będą dawały Agencji Nieruchomości Rolnych prawo do nabycia nieruchomości rolnej za ustalonym zgodnie z zapisami ustawy ekwiwalentem. Pozornie mało istotna zmiana właściciela może zatem spowodować utratę atrakcyjnych nieruchomości.
Agencja Nieruchomości Rolnych nabyła również prawo do nabywania nieruchomości po realizacji procesów, którym towarzyszy zasada sukcesji. Przykładowo, po połączeniu spółek, gdy spółka przejmująca jako jedno z aktywów przejmie nieruchomość rolną, Agencja Nieruchomości Rolnych na mocy obecnie obowiązujących przepisów zyskuje prawo do nabycia takiej nieruchomości od spółki przejmującej.
Konieczne dodatkowe analiza na etapie planowania transakcji
Wprowadzone 30 kwietnia 2016 r. zmiany do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego powodują, iż reglamentowany jest nie tylko obrót ziemią rolną, ale również szereg innych operacji gospodarczych, pośrednio dotyczących gruntów rolnych. Nawet niewielki grunt rolny o znikomej wartości może uniemożliwić szybką realizację transakcji sprzedaży udziałów lub akcji. Pominięcie nowych regulacji na etapie planowania różnego rodzaju transakcji reorganizacyjnych może natomiast powodować ich nieskuteczność albo ryzyko utraty kontroli nad posiadanymi nieruchomościami.
