Nieruchomość rolna a zbycie udziałów/akcji spółki kapitałowej
Obrót nieruchomościami rolnymi został uregulowany w UKUR. UKUR szeroko definiuje pojęcie nabycia nieruchomości rolnej, obejmując również te transakcje, których bezpośrednim przedmiotem nie są nieruchomości rolne. Ograniczenia wynikające z UKUR stosuje się także przy zbyciu udziałów lub akcji spółek kapitałowych, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnej o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.
Posłużenie się pojęciem „zbycia” w niniejszym artykule nie jest przypadkowe, ponieważ UKUR swoim reżimem obejmuje nie tylko sprzedaż, ale również inne czynności prawne, które prowadzą do przeniesienia własności udziałów/akcji danej spółki kapitałowej, np. w drodze darowizny.
Należy również pamiętać o zmianach wprowadzonych w związku z nowelizacją z dnia 5 października 2023 r. (szerzej pisaliśmy na ten temat tutaj: Nowe reguły obrotu nieruchomościami rolnymi od 5 października 2023 r.). W wyniku ww. nowelizacji ograniczenia wynikające z UKUR stosuje się także do obrotu udziałami i akcjami spółek dominujących względem tych, które są właścicielem lub użytkownikiem wieczystym wspomnianych powyżej nieruchomości rolnych (pod warunkiem, że spółka dominującą posiada udziały w spółce zależnej).
Google news
Bądź na bieżąco ze zmianami w prawie, podatkach i księgowości! Zaobserwuj nas w Wiadomościach Google
Uprawnienia przysługujące KOWR
W przypadku sprzedaży udziałów/akcji spółki kapitałowej KOWR przysługuje prawo pierwokupu, natomiast przy pozostałych przypadkach zbycia udziałów/akcji spółki kapitałowej KOWR przysługuje prawo nabycia tychże udziałów/akcji. Oba uprawnienia polegają na tym, że KOWR przysługuje prawo „wejścia” i zastąpienia nabywcy udziałów/akcji spółki kapitałowej na warunkach wynikających m.in. z czynności prawnej (np. umowy sprzedaży zawartej między stronami) oraz za zapłatą ceny wynikającej z treści czynności prawnej (np. przywołanej powyżej umowy sprzedaży).
W związku z przysługującym KOWR uprawnieniem, strony transakcji, której przedmiotem jest zbycie udziałów/akcji spółki kapitałowej, zobowiązane są w pierwszej kolejności do zawarcia warunkowej umowy zbycia. Kolejnym krokiem jest zawiadomienie KOWR o przysługującym mu uprawnieniu (do zawiadomienia należy również załączyć m.in. wspomnianą powyżej warunkową umowę zbycia).
Zawiadomienie KOWR
Obowiązek zawiadomienia KOWR o przysługującym mu uprawnieniu ciąży na spółce kapitałowej, której udziały/akcje są przedmiotem transakcji. Zawiadomienia należy dokonać niezwłocznie po zawarciu warunkowej umowy zbycia.
W terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia zawiadomienia, KOWR będzie przysługiwało prawo nabycia/prawo pierwokupu zbywanych udziałów/akcji spółki kapitałowej.
Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu/prawa nabycia lub pisemne poinformowanie spółki, której udziały/akcje były przedmiotem transakcji, o nieskorzystaniu z prawa nabycia/prawa pierwokupu oznacza, że KOWR nie skorzystał z przysługującego mu uprawnienia.
Brak zawiadomienia KOWR – konsekwencje
Niedopełnienie obowiązku zawiadomienia KOWR skutkuje nieważnością czynności, która stanowiła podstawę zbycia udziałów/akcji spółki kapitałowej. Innymi słowy, zawarcie bezwarunkowej umowy zbycia (np. umowy sprzedaży udziałów spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) jest nieważne i tym samym udziały/akcje spółki nie przejdą na nabywcę.
Wykonanie prawa pierwokupu/prawa nabycia przez KOWR
W sytuacji, gdy KOWR zdecyduje się na wykonanie przysługującego mu uprawnienia, stanie się wspólnikiem/akcjonariuszem spółki kapitałowej, której udziały/akcje były przedmiotem transakcji. W konsekwencji KOWR będą przysługiwały prawa przysługujące wspólnikom/akcjonariuszom, co oznacza potencjalny wpływ KOWR na dalsze funkcjonowanie tejże spółki, uzależniony od liczby zbywanych udziałów/akcji i ich procentowego „udziału” w kapitale zakładowym spółki (ogólnej liczby akcji – w przypadku prostej spółki akcyjnej).
Posiadanie nieruchomości rolnych przez spółkę przy wszelkiego rodzaju transakcjach na jej udziałach/akcjach należy ujmować w kategorii potencjalnego ryzyka. W przypadku zbycia udziałów lub akcji spółki kapitałowej należy pamiętać o przysługujących KOWR uprawnieniach, które w najmniej pożądanym scenariuszu mogą doprowadzić nawet do utraty kontroli nad spółką.
AUTOR: Adam Pospieszyński, Junior Associate w Zespole Kancelarii Prawnej Grant Thornton
