Jeżeli nieruchomość jest rolna, to konieczne będzie w toku procesu przekształcenia dochowanie wymogów wynikających z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jest to o tyle istotne, że pominięcie obowiązków wobec Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR) może mieć dotkliwe skutki dla przeprowadzonej reorganizacji.
AKTUALIZACJA:
5 października 2023 r. weszła w życie nowelizacja Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Obecnie przekształcenie spółki handlowej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej, dokonane po wejściu w życie nowelizacji, nie podlega już przepisom UKUR. Oznacza to, że spółka w przypadku przekształcenia nie jest już obciążona żadnymi obowiązkami wynikającymi z UKUR.
Niemniej jednak, przepisy UKUR wciąż mają zastosowanie do przekształcenia przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą albo spółki cywilnej w spółkę handlową. Przy takich procesach wciąż należy pamiętać o obowiązkach wobec Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Szerzej na ten temat piszemy w tym artykule Przekształcenie jednoosobowej działalności lub spółki cywilnej z nieruchomością rolną – o czym trzeba pamiętać?
Ważny fragment
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera w tym zakresie odmienne regulacje i traktuje przejście nieruchomości rolnej na spółkę przekształconą jak nabycie nieruchomości. Po rejestracji przekształcenia w KRS, spółka przekształcona powinna zatem niezwłocznie zawiadomić KOWR o dokonanym w wyniku przekształcenia nabyciu nieruchomości.
Do zawiadomienia powinny zostać dołączone wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek będących przedmiotem nabycia. KOWR w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą odpowiedniej ceny.
Nasz ekspert jest do Twojej dyspozycji.
Brak zawiadomienia KOWR
Ważny fragment
Zaniechanie zawiadomienie KOWR skutkuje nieważnością czynności, która stanowiła podstawę przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.
W związku z tym pojawiają się wątpliwości czy zaniechanie zawiadomienia KOWR o dokonanym przekształceniu skutkuje nieważnością całego procesu przekształcenia. Kwestie te nie zostały jednoznacznie rozstrzygnięte w orzecznictwie i prezentowane są w tym zakresie różne stanowiska. Przy dokonywaniu zgłoszenia należy mieć na uwadze, że KOWR bardzo rzadko korzysta z prawa do nabycia nieruchomości, zatem faktyczne ryzyko przejęcia nieruchomości przez KOWR nie jest duże.
Skutki dla dalszych reorganizacji
Ważny fragment
O przepisach Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego należy pamiętać również przy planowania dalszych reorganizacji w perspektywie następnych 5 lat od dokonanego przekształcenia.
Przepisy zakazują bowiem zbycia nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od jej nabycia. Aby możliwe było zbycie, konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR, który wyraża taką zgodę w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
W praktyce pojawiają się wątpliwości czy opisane ograniczenie powinno być w ogóle stosowane po dokonanym przekształceniu. Z tego względu, w razie planowania reorganizacji, której pierwszym etapem będzie przekształcenie spółki, a kolejnymi inne działania jak np. połączenie czy podział, w zależności od przyjętej interpretacji przepisów, konieczne może być uwzględnienie wskazanego wyżej ograniczenia. Problematykę tę poruszamy również w artykule: Reorganizacje spółek z nieruchomością rolną – kiedy potrzebna zgoda KOWR?
Bycie właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej nie stoi na przeszkodzie procesowi przekształcenia spółki. W takiej sytuacji należy pamiętać jednak o obowiązkach wobec KOWR. Ryzyko nabycia nieruchomości przez KOWR jest niewielkie, niemniej nie można go całkowicie wykluczyć.
AUTORKI: Karolina Kulińska-Polak, Senior Associate oraz Anna Wysocka, Associate w Zespole Kancelarii Prawnej Grant Thornton
Podsumowanie:
- Po rejestracji przekształcenia w KRS, spółka przekształcona powinna niezwłocznie zawiadomić KOWR o nabyciu nieruchomości w drodze przekształcenia.
- Brak zawiadomienia KOWR o nabyciu nieruchomości skutkuje nieważnością dokonanej czynności prawnej.
- Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje zakaz dalszego zbywania nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od jej nabycia. W praktyce pojawiają się wątpliwości, czy w razie przekształcenia i planowania dalszych reorganizacji, wskazane ograniczenie powinno być stosowane.