Jeżeli spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości często potrzebna jest dokładniejsza analiza by ustalić czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną w rozumieniu Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli nieruchomość jest rolna, to konieczne będzie w toku procesu przekształcenia dochowanie wymogów wynikających z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jest to o tyle istotne, że pominięcie obowiązków wobec Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR) może mieć dotkliwe skutki dla przeprowadzonej reorganizacji.
Podsumowanie:
- Po rejestracji przekształcenia w KRS, spółka przekształcona powinna niezwłocznie zawiadomić KOWR o nabyciu nieruchomości w drodze przekształcenia.
- Brak zawiadomienia KOWR o nabyciu nieruchomości skutkuje nieważnością dokonanej czynności prawnej.
- Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje zakaz dalszego zbywania nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od jej nabycia. W praktyce pojawiają się wątpliwości, czy w razie przekształcenia i planowania dalszych reorganizacji, wskazane ograniczenie powinno być stosowane.
Kiedy nieruchomość jest nieruchomością rolną?
Przekształcenie spółki jest zdarzeniem, które powoduje aktualizację obowiązków spółki wynikających z przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w związku z czym istotne jest by mieć świadomość co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości rolnej. Nieruchomość rolna to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się również do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
Jeżeli nieruchomość składa się z więcej niż jednej działki ewidencyjnej, działki te razem stanowią jedną nieruchomość i w związku z tym powierzchnię całej nieruchomości należy brać pod uwagę przy weryfikacji czy będzie to nieruchomość rolna w rozumieniu Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli jedna niewielka działka wchodząca w skład nieruchomości jest rolna, to cała nieruchomość uważana jest za rolną. W praktyce zatem często ustalenie statusu nieruchomości nie jest intuicyjne i wymaga analizy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zapisów w ewidencji gruntów i innych dokumentów.
Przekształcenie a prawo KOWR do nabycia nieruchomości
W świetle przepisów Kodeksu spółek handlowych spółka przekształcana i spółka przekształcona to ten sam podmiot, więc formalnie nie dochodzi do nabycia nieruchomości przez spółkę przekształconą.
Ważny fragment
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera w tym zakresie odmienne regulacje i traktuje przejście nieruchomości rolnej na spółkę przekształconą jak nabycie nieruchomości. Po rejestracji przekształcenia w KRS, spółka przekształcona powinna zatem niezwłocznie zawiadomić KOWR o dokonanym w wyniku przekształcenia nabyciu nieruchomości.
Do zawiadomienia powinny zostać dołączone wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek będących przedmiotem nabycia. KOWR w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą odpowiedniej ceny.
Nasz ekspert Magdalena Frukacz jest do Twojej dyspozycji.
Brak zawiadomienia KOWR
Ważny fragment
Zaniechanie zawiadomienie KOWR skutkuje nieważnością czynności, która stanowiła podstawę przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.
W związku z tym pojawiają się wątpliwości czy zaniechanie zawiadomienia KOWR o dokonanym przekształceniu skutkuje nieważnością całego procesu przekształcenia. Kwestie te nie zostały jednoznacznie rozstrzygnięte w orzecznictwie i prezentowane są w tym zakresie różne stanowiska. Przy dokonywaniu zgłoszenia należy mieć na uwadze, że KOWR bardzo rzadko korzysta z prawa do nabycia nieruchomości, zatem faktyczne ryzyko przejęcia nieruchomości przez KOWR nie jest duże.
Skutki dla dalszych reorganizacji
Ważny fragment
O przepisach Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego należy pamiętać również przy planowania dalszych reorganizacji w perspektywie następnych 5 lat od dokonanego przekształcenia.
Przepisy zakazują bowiem zbycia nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od jej nabycia. Aby możliwe było zbycie, konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR, który wyraża taką zgodę w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
W praktyce pojawiają się wątpliwości czy opisane ograniczenie powinno być w ogóle stosowane po dokonanym przekształceniu. Z tego względu, w razie planowania reorganizacji, której pierwszym etapem będzie przekształcenie spółki, a kolejnymi inne działania jak np. połączenie czy podział, w zależności od przyjętej interpretacji przepisów, konieczne może być uwzględnienie wskazanego wyżej ograniczenia. Problematykę tę poruszamy również w artykule: Reorganizacje spółek z nieruchomością rolną – kiedy potrzebna zgoda KOWR?
Bycie właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej nie stoi na przeszkodzie procesowi przekształcenia spółki. W takiej sytuacji należy pamiętać jednak o obowiązkach wobec KOWR. Ryzyko nabycia nieruchomości przez KOWR jest niewielkie, niemniej nie można go całkowicie wykluczyć.
AUTORKI: Karolina Kulińska-Polak, Senior Associate oraz Anna Wysocka, Associate w Zespole Kancelarii Prawnej Grant Thornton
