Inwestor zagraniczny musi jednak pamiętać, że zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca podlega pewnym ograniczeniom. Na co zwrócić uwagę i jakich formalności należy dopełnić?
Cudzoziemiec – definicja ustawowa
Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców to aktualnie najstarsza obowiązująca polska ustawa, a jej przepisy określają zasady nabywania nieruchomości położonych na terenie Polski przez obcokrajowców.
Zgodnie z przepisami ustawy cudzoziemcem jest zarówno osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, jak również osoba prawna mająca siedzibę za granicą. Ponadto za cudzoziemca uważa się nieposiadającą osobowości prawnej spółkę należącą do wskazanych powyżej osób, której siedziba mieści się za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem danego państwa obcego.
Ale to nie wszystko. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że do podmiotów, które zgodnie z przepisami ustawy należy zaliczyć do grona cudzoziemców należą także osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej mające siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, pod warunkiem, że pozostają one pod kontrolą osoby lub spółki będącej cudzoziemcem w rozumieniu ustawy. Pod pojęciem kontroli należy rozumieć dysponowanie przez cudzoziemca lub cudzoziemców bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu danej spółki, w tym także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo posiadanie przez cudzoziemca lub cudzoziemców pozycji dominującej w rozumieniu przepisów kodeksu spółek handlowych. Tym samym, przykładowo za cudzoziemca uznać należy spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, której siedziba znajduje się na terytorium Polski, jeżeli 100% udziałów w jej kapitale zakładowym przysługuje przedsiębiorcy zagranicznemu mającemu siedzibę na terenie Niemiec.
Google news
Bądź na bieżąco ze zmianami w prawie, podatkach i księgowości! Zaobserwuj nas w Wiadomościach Google
Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców
Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Co do zasady, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca (w tym przez zagranicznego przedsiębiorcę oraz polską spółkę kontrolowaną przez cudzoziemca) wymaga uzyskania zezwolenia wydawanego – w drodze decyzji administracyjnej – przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie również minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Należy przy tym wskazać, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.
Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Ponadto cudzoziemiec powinien wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską. W tym zakresie przepisy ustawy wychodzą naprzeciw zagranicznym przedsiębiorcom wskazując, iż do okoliczności, o których mowa powyżej, należy w szczególności wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego. Na marginesie wskazać należy, że powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca będącego przedsiębiorcą powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.
Przedsiębiorca zagraniczny zamierzający zakupić nieruchomość w Polsce może ubiegać się także o wydanie tzw. „promesy”, będącej przyrzeczeniem wydania zezwolenia. Istotą promesy pozostaje fakt, że w okresie jej ważności organ nie może odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Promesa pozostaje ważna przez okres roku od dnia jej wydania. Najczęstszą przyczyną ubiegania się o promesę jest chęć zabezpieczenia możliwości nabycia nieruchomości w ramach przetargu bądź licytacji, jak również chęć zainicjowania formalności związanych z zakupem nieruchomości, która nie ma jeszcze uregulowanego stanu prawnego.
Nabywanie udziałów w spółkach posiadających nieruchomości
Przewidziany przez ustawę obowiązek uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, rozciąga się także na nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każdą inną czynność prawną dotyczącą udziałów lub akcji, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną przez cudzoziemca.
Jeżeli natomiast spółka jest już spółką kontrolowaną przez cudzoziemca, zezwolenia wymaga dokonanie czynności, w wyniku której udziały lub akcje nabędzie lub obejmie cudzoziemiec niebędący dotychczas udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.
Warto przy tym zaznaczyć, iż powyższe zasady nie dotyczą obrotu akcjami na rynku regulowanym.
Tak jak w przypadku nabywania samych nieruchomości, nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, wbrew przepisom ustawy dotknięte jest sankcją nieważności.
Wyjątki od zastosowania przepisów ustawy
Ustawa przewiduje szeroki katalog wyłączeń od obowiązku stosowania jej przepisów. Poniżej podajemy przykłady kilku z nich. Przepisów ustawy nie stosuje się do działań reorganizacyjnych, obejmujących przekształcenia spółek prawa handlowego zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych. Ponadto przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do nabycia nieruchomości (lub udziałów i akcji w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości) w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego, a także do nabywania nieruchomości przez fundusze inwestycyjne zamknięte oraz specjalistyczne fundusze inwestycyjne otwarte stosujące zasady i ograniczenia inwestycyjne wskazane w odpowiednich przepisach.
Ustawa zawiera także szeroki katalog okoliczności, które pozwalają na odstępstwo od obowiązku uzyskania zezwolenia. Zgodnie z przepisami ustawy, nie wymaga uzyskania zezwolenia m.in. nabycie przez polską spółkę kontrolowaną przez cudzoziemca nieruchomości niezabudowanych na cele statutowe, których łączna powierzchnia nie przekracza 0,4 ha na terenie całego kraju, jak również nabycie nieruchomości przez bank będący wierzycielem hipotecznym w ramach postępowania egzekucyjnego, a także nabycie lub objęcie udziałów i akcji przez bank kontrolowany przez cudzoziemca w związku z dochodzeniem przez ów bank roszczeń wynikających z czynności bankowych. Ponadto nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej. Powyższych zwolnień z obowiązku uzyskania zezwolenia nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz do gruntów rolnych o powierzchni przekraczającego 1 ha.
Przedsiębiorcy zagraniczni, którzy zamierzają nabyć w Polsce nieruchomość lub udziały bądź akcje w spółce będącej właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości, muszą liczyć się z koniecznością spełnienia określonych warunków i załatwienia dodatkowych formalności. W pierwszej kolejności, zagraniczni inwestorzy powinni zweryfikować, czy do ich sytuacji zastosowanie znajdą przepisy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w szczególności czy zachodzą okoliczności umożliwiające im dokonanie planowanej transakcji bez konieczności uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Jeżeli okoliczności takie nie zachodzą, cudzoziemiec powinien wystąpić o wydanie przedmiotowego zezwolenia, albowiem dokonanie transakcji bez jego uzyskania dotknięte jest sankcją nieważności. Warto rozważyć zaangażowanie w proces doświadczonego doradcy, który pomoże właściwie ocenić daną sytuację oraz załatwić niezbędne formalności.
AUTOR: Marek Hoffmann-Pawlak, Counsel, Zespół Doradztwa Prawnego w Transakcjach (M&A), Radca prawny, Kancelaria Prawna Grant Thornton
