Opublikowany na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości przewiduje szereg zmian w prawie podatkowym, które zdaniem Ministra Rozwoju i Finansów, będącego autorem projektu, doprowadzą do zwiększenia atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem. Minister zakłada również, iż planowane zmiany w prawie wpłyną pozytywnie na zaangażowanie krajowego kapitału prywatnego na tym rynku. W tym celu, wzorem większości państw członkowskich Unii Europejskiej, projektodawca proponuje wprowadzenie do obrotu prawnego specjalnej kategorii spółek typu REIT (Real Estate Investment Trust).
Spółka typu REIT
Zgodnie z projektem, aby spółka mogła zostać uznana za spółkę rynku wynajmu nieruchomości (REIT), musi ona być spółką publiczną (a zatem wyłącznie spółką akcyjną), mająca siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, utworzoną na czas nieokreślony, o kapitale zakładowym w wysokości co najmniej 60 000 000 złotych. Projektowana ustawa zakłada również wymóg, aby akcje takiej spółki zostały dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Istotne znaczenie dla uzyskania przez spółkę statusu spółki rynku wynajmu nieruchomości mają ponadto kwestie finansowe. Projektowana ustawa przewiduje m.in. wymóg, zgodnie z którym 70% przychodów netto ze sprzedaży dokonanej przez taką spółkę winno pochodzić z najmu nieruchomości lub ich części, lub też z odpłatnego ich zbywania, natomiast nie mniej niż 70% wartości bilansowej aktywów tejże spółki winny stanowić nieruchomości (albo udziały lub akcje spółek zależnych, których 70 % aktywów stanowią nieruchomości). Również znaczna część zysku (90 %) spółki rynku wynajmu nieruchomości powinna pochodzić z najmu nieruchomości lub ich części, z odpłatnego ich zbywania oraz z odpłatnego zbywania akcji innych spółek rynku wynajmu nieruchomości, jak również z dywidend wypłaconych przez spółki zależne, o których mowa powyżej.
Projekt ustawy przewiduje również wprowadzenie szczególnego oznaczenia dla omawianego typu spółek. Zgodnie bowiem z postanowieniami projektu spółka, o której mowa, winna występować w obrocie pod firmą z dodatkiem „spółka rynku wynajmu nieruchomości”, przy czym statut takiej spółki może przewidywać posługiwanie się w obrocie skrótem „srwn”. Należy podkreślić, iż oznaczeniem, o którym mowa powyżej, będzie mogła posługiwać się wyłącznie spółka prowadząca działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości lub ich części, odpłatnego ich zbywania oraz działalności finansowej w zakresie zarządzania udziałami w jej spółkach zależnych (posiadających nieruchomości). Projektodawca przewiduje bowiem, że posługiwanie się opisanym powyżej oznaczeniem przez podmioty, które nie spełnią ustawowych wymogów, będzie zagrożone karą grzywny do 1 000 000 złotych lub karą pozbawienia wolności do 2 lat.
Ograny spółki rynku wynajmu nieruchomości
Projekt przewiduje szczególne wymogi, które winni spełniać członkowie organów (zarządu, rady nadzorczej) tego typu spółek. Przede wszystkim w spółkach rynku wynajmu nieruchomości nie będzie możliwe powołanie jednoosobowego zarządu, albowiem nowe przepisy przewidują minimalny dwuosobowy skład tego organu. Ponadto projekt przewiduje, iż członkowie zarządów i rad nadzorczych w owych spółkach winni posiadać wykształcenie wyższe, nie być karani za umyślne przestępstwa skarbowe oraz posiadać nieposzlakowaną opinię w związku ze sprawowanymi funkcjami.
Zmiany w prawie podatkowym
Istotą projektu jest jednak wprowadzenie zmian w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Celem owych zmian jest wyeliminowanie zjawiska podwójnego opodatkowania dochodów oraz przychodów związanych z najmem nieruchomości, które w chwili obecnej opodatkowane są zarówno na poziomie spółki jako właściciela nieruchomości, jak i na poziomie akcjonariusza tejże spółki. Zdaniem Ministra Rozwoju i Finansów zmiany te doprowadzą do pobudzenia omawianego sektora gospodarki, w szczególności poprzez wzrost liczby inwestycji na rynku nieruchomości, w szczególności wśród krajowych inwestorów.
Projektowane zmiany w przepisach przewidują wprowadzenie zwolnień z podatku CIT w stosunku do dochodów osiąganych z najmu nieruchomości lub ich części, jak również z odpłatnego ich zbywania przez podmioty, które posiadają status spółki rynku wynajmu nieruchomości lub status spółki zależnej od spółki rynku wynajmu nieruchomości. Ponadto zwolnienie obejmować będzie również dochody z odpłatnego zbycia przez spółki rynku wynajmu nieruchomości udziałów lub akcji ich spółek zależnych, lub akcji innych spółek rynku wynajmu nieruchomości. Również przychody tych spółek, osiągane z dywidend wypłacanych przez ich spółki zależne, będą korzystały ze zwolnienia.
Projekt ustawy przewiduje również, że pod pewnymi warunkami ze zwolnień podatkowych, o których mowa powyżej, skorzystać będą mogły również spółki rozpoczynające działalność na rynku wynajmu nieruchomości.
Projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości, autorstwa Ministerstwa Rozwoju i Finansów, przewiduje wprowadzenie zwolnień podatkowych dla specjalnej kategorii podmiotów działających na rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem. Celem projektodawcy jest pobudzenie działalności inwestycyjnej we wskazanym sektorze, obecnie zdominowanym przez podmioty zagraniczne, korzystające z preferencji podatkowych przewidzianych przez prawodawstwo krajów ich siedziby. Ocena skutków nowych regulacji będzie możliwa dopiero po wejściu projektowanych przepisów w życie, co w założeniu ma nastąpić w dniu 1 stycznia 2017 r.
AUTOR: Marek Pawlak, Senior Konsultant, Kancelaria prawna
