Mimo przeznaczenia całości wydatków przez podatnika na własne cele mieszkaniowe, w przypadku cesji praw z umowy deweloperskiej podatnik musi zapłacić podatek od dochodu obliczony według skali podatkowej i nie ma możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Takie stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 22 kwietnia 2021 roku (nr 0115-KDIT1.4011.989.2020.2.MN).
Podsumowanie:
- Do cesji praw z umowy deweloperskiej nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa.
- Sprzedaż ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej stanowi przychód z praw majątkowych.
- Przychód z praw majątkowych może być pomniejszony o koszty jego uzyskania i jest opodatkowany według skali podatkowej.
Prawo do zwolnienia z PIT dochodu z cesji praw do umowy deweloperskiej
Przedmiotem sporu między podatnikiem a organem podatkowym było prawo do zwolnienia z opodatkowania PIT dochodu uzyskanego z cesji praw do umowy deweloperskiej. Podatnik we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wskazał, że wspólnie z żoną zawarł z deweloperem umowę na wybudowanie mieszkania. Po wpłacie części rat, sprzedał prawa do umowy deweloperskiej, na czym zarobił 46 tys. PLN. Kwotę tę podatnik w całości przeznaczył na urządzenie własnego mieszkania.
Wnioskodawca zauważył, że skoro środki uzyskane z cesji praw do umowy deweloperskiej przeznaczył na wykończenie prywatnego lokalu mieszkalnego, to przychody te są zwolnione z podatku PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej był jednak odmiennego zdania i uznał, że podatnik nie ma prawa do skorzystania z powyższej ulgi mieszkaniowej. Istotna w sporze okazała się wykładnia art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT, zgodnie z którym źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Organ podatkowy uznał, że osiągnięty przychód z tytułu dokonania cesji umowy deweloperskiej nie jest tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub innych praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. Skoro przychód z cesji praw do umowy deweloperskiej, nie mieści się w kategorii przychodów z art. 10 ust. 8 ustawy PIT, to ulga mieszkaniowa nie ma zastosowania.
Jak opodatkowany jest przychód ze sprzedaży praw do umowy deweloperskiej?
Przychód ze sprzedaży praw do umowy deweloperskiej jako sprzedaż ogółu praw i obowiązków wynikających z takiej umowy stanowi przychód z praw majątkowych. Do przychodu z praw majątkowych nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa. Osiągnięty przychód podatnik może pomniejszyć o koszty jego uzyskania, np. opłaty notarialne, koszty wniosku o wpis do księgi wieczystej, wynagrodzenie pośrednika nieruchomości. Następnie dochód podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych czyli według skali podatkowej (17/32%).
Zawarcie umowy deweloperskiej nie powoduje jeszcze nabycia jakiejkolwiek nieruchomości, jej części, czy praw do nieruchomości. Umowa deweloperska stanowi przyrzeczenie dewelopera, że dopiero wybuduje nieruchomość. Powoduje to, że do dochodu ze sprzedaży tych praw nie można stosować ulgi mieszkaniowej. Warto się zatem wstrzymać ze zbyciem do czasu faktycznego przeniesienia własności nieruchomości na podatnika. Ulga mieszkaniowa może objąć zwolnienie z opodatkowania nawet całość osiągniętego dochodu.
