Treść artykułu
Organy podatkowe zaostrzają stanowisko w sprawie najmu prywatnego i coraz częściej odmawiają możliwości opodatkowania go 8,5% ryczałtem. Przykładem takiego stanowiska jest wydana 13 stycznia 2017 r. interpretacja podatkowa, z której wynika, że wynajem nawet jednego lokalu mieszkalnego przez nieprowadzącego żadnej innej działalności gospodarczej właściciela, może zostać uznany za działalność gospodarczą, co wyklucza możliwość zastosowania preferencyjnej stawki podatkowej.
Istota sporu
Przepisy ustaw podatkowych dopuszczają możliwość opodatkowania najmu na co najmniej trzy sposoby (osoby fizyczne mogą wybrać skalę podatkową, stawkę liniową oraz ryczałt od przychodów ewidencjonowanych). W pewnych przypadkach dla osób fizycznych najkorzystniejszym podatkowo wyborem jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, który umożliwia opodatkowanie wynajmu według 8,5% stawki. Jednakże warunkiem zastosowania tej preferencji jest zawieranie umów najmu poza działalnością gospodarczą. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych definiuje działalność gospodarczą jako działalność zarobkową:
- wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
- polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
- polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.
Ustawodawca posługując się zwrotami nieostrymi takimi, jak: zorganizowany, ciągły charakter działalności, pozwala objąć zakresem tej definicji wiele różnych stanów faktycznych. To właśnie w związku z tak skonstruowaną definicją działalności gospodarczej powstaje najwięcej sporów z organami podatkowymi przy kwalifikacji najmu nieruchomości.
Potrzebujesz wsparcia w zakresie podatków?
Sprawdź Doradztwo podatkowe Grant Thornton
Zaskakująca interpretacja
Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 13 stycznia 2017 r. nr 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK jest przykładem, jak szeroko może być rozumiane przez fiskusa pojęcie działalności gospodarczej. Z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca co do zasady wynajmuje mieszkanie wyłącznie na cele mieszkaniowe, a jedynie w okresie wakacyjnym, jeżeli brak jest najemców, lokal wynajmowany jest dla turystów na doby. Była to jedyna wynajmowana przez wnioskodawcę nieruchomość, a ponadto wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Na zadane pytanie, czy w tak przedstawionym stanie faktycznym przysługuje prawo do opodatkowania dochodów z wynajmu mieszkania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych Minister Rozwoju i Finansów udzielił negatywnej odpowiedzi. W ocenie Ministra udostępnianie przez Wnioskodawcę mieszkania na krótkie pobyty w sezonie letnim oraz wynajmowanie tego mieszkania poza sezonem nie może być klasyfikowane do najmu o charakterze prywatnym. Natomiast będzie to w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej.
Takie stanowisko jest o tyle zaskakujące, że do tej pory wynajem jednego lokalu mieszkalnego, zdaniem Ministra, jeżeli nie powstawał w wyjątkowych warunkach, nie powodował, że nabierał on ciągłego i zorganizowanego charakteru. Za dyskwalifikujące uznawane były sytuacje, gdzie podatnik najpierw wycofał lokal z działalności gospodarczej, a potem zamierzał ponownie go wynająć, tym razem jako majątek prywatny (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 grudnia 2014 r., nr IPPB1/415-1061/14-4/AM). Co prawda, w świetle przepisów ilość wynajmowanych lokali nie powinna mieć żadnego znaczenia, to jednak Minister często uznaje, że większa ich ilość powoduje, że nie jest to działalność incydentalna i przypadkowa, co wyklucza tym samym możliwość zastosowania preferencyjnej stawki podatkowej.
Jak widać na powyższych przykładach wydawane interpretacje nie rozwiewają wątpliwości, a jedynie je pogłębiają. Wydaje się, że ta dowolność w interpretacji przepisów wynika z samego charakteru najmu. Niewątpliwie najem jest zawsze usługą o charakterze ciągłym, ponieważ jest to usługa okresowa. Natomiast jego zorganizowany charakter może przejawiać się tym, że w celu znalezienia najemcy właściciel lokalu musi dokonywać szeregu czynności, np. przygotowywania i publikowania ogłoszeń, przygotowywania umów itp. Na gruncie obowiązujących przepisów nie da się więc jednoznacznie określić, kiedy najem ma charakter prywatny, a kiedy jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej. Ustawodawca powinien rozważyć czy w przypadku najmu prywatnego nie określić ilości nieruchomości lub umów najmu, które wykluczają możliwość zastosowania 8,5% stawki, co pozwoliłoby wyeliminować spory i wprowadzić pewność co do tego, czy podatnik prawidłowo wybrał sposób opodatkowania.
AUTOR: Marcin Książek, Senior konsultant, Bieżące doradztwo podatkowe
Skontaktuj się
Niniejsza publikacja została sporządzona z najwyższą starannością, jednak niektóre informacje zostały podane w formie skróconej. W związku z tym artykuły i komentarze zawarte w „Newsletterze” mają charakter poglądowy, a zawarte w nich informacje nie powinny zastąpić szczegółowej analizy zagadnienia. Wobec powyższego Grant Thornton nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek straty powstałe w wyniku czynności podjętych lub zaniechanych na podstawie niniejszej publikacji. Jeżeli są Państwo zainteresowani dokładniejszym omówieniem niektórych kwestii poruszonych w bieżącym numerze „Newslettera”, zachęcamy do kontaktu i nawiązania współpracy. Wszelkie uwagi i sugestie prosimy kierować na adres jacek.kowalczyk@pl.gt.com.
