Ocena dostawy gruntów pod kątem istnienia obowiązku naliczenia podatku VAT nie należy do łatwych. Bowiem obowiązek podatkowy należy rozpatrywać albo przez pryzmat pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do zabudowań znajdujących się na gruncie, a w przypadku ich braku może mieć miejsce jedynie dostawa gruntu.
Podsumowanie
- Prawidłowa ocena danej transakcji zbycia nieruchomości jest niezwykle istotna zarówno dla zbywcy, jak i nabywcy.
- Jeśli przedmiotem zbycia jest grunt niezabudowany, dla którego nie uchwalono mpzp lub nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, to transakcja podlega zwolnieniu od podatku a na nabywcy co do zasady będzie ciążył obowiązek rozliczenia PCC.
Budynki i budowle nie zostały zdefiniowane w Ustawie VAT i w praktyce należy posługiwać się definicjami zawartymi w ustawie Prawo budowlane. Z kolei definicja pierwszego zasiedlenia zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, która stanowi wyznacznik czasowy dla zastosowania zwolnienia od podatku, została w ostatnim czasie poddana krytyce przez TSUE. Poza tym, dla celów podatku VAT badaniu należy poddawać każdą działkę ewidencyjną gruntu oddzielnie.
Zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT zwolnieniu od podatku podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Nie ma wątpliwości, że przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – co wynika wprost z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT.
Tereny zabudowane
W Ustawie VAT nie zdefiniowano terenów zabudowanych, jednak próby zdefiniowania takich gruntów podjął się NSA w wyroku z 26.09.2018 r. sygn. akt I FSK 1272/16 – jego zdaniem zasadnym wydaje się uznanie, że terenem zabudowanym jest teren, na którym znajduje się obiekt budowlany, z którego może korzystać jego właściciel, czy użytkownik; przy czym zastanawiając się jaki to ma być obiekt, należy uwzględnić, że skoro gruntem budowlanym jest grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to terenem (gruntem) zabudowanym będzie taki, na którym posadowiono obiekt, który z racji swego charakteru może być wybudowany jedynie na terenie przeznaczonym pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
Budynek położony na dwóch działkach
Zdarza się, że budynek położony jest na dwóch działkach i dla rozstrzygnięcia, czy mamy do czynienia z terenem zabudowanym istotne jest ustalenie, jaka część budynku znajduje się drugiej działce i czym ta część jest.
Ważny fragment
Jeśli elementem znajdującym się na drugiej działce będą schody lub ganek, to zdaniem sądów nie można mówić, iż działka ta zabudowana jest budynkiem.
Przynależność części budynków (schodów, ganków itp.) do działek sąsiednich, mających stanowić przedmiot sprzedaży, ma charakter wyłącznie faktyczny, nieformalny i niemający znaczenia dla rozporządzania tymi fragmentami. Właściciel gruntu nie może bowiem nimi rozporządzać ani w sensie ekonomicznym ani prawnym. Budynek z kolei przypisany jest do gruntu, na którym znajduje się większa jego część. Oznacza to, że to nabywca działki sąsiadującej z działką, na której stoi jego budynek – w chwili transakcji – rozporządza jak właściciel przylegającymi do tego budynku gankami i schodami, nawet jeśli stoją na dopiero nabywanej nieruchomości. Dlatego też dostawa działki, która nie jest przeznaczona pod zabudowę (zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), na której stoi jedynie nieistotna dla charakteru obiektu budowlanego część budynku, o którym mowa w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego (np. ganek, schody, czy taras), dotyczy terenu niezabudowanego, a zatem podlegać powinna zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT – tak orzekł NSA w cyt. wyżej wyroku.
Aby uznać dostawę działki za teren zabudowany rzeczywiście na takiej działce musiałaby znajdować się fragmenty ścian budynku – czyli budynek (za wyrokiem z 30.05.2018 r. sygn. akt I FSK 889/16.
Prawidłowa ocena danej transakcji zbycia nieruchomości jest niezwykle istotna zarówno dla zbywcy, jak i nabywcy – szczególnie jeśli transakcje zawierane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Chodzi bowiem o to, aby strony transakcji wywiązały się ze swoich obowiązków podatkowych. Jeśli bowiem przedmiotem zbycia jest grunt niezabudowany, dla którego nie uchwalono mpzp lub nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, to transakcja podlega zwolnieniu od podatku a na nabywcy co do zasady będzie ciążył obowiązek rozliczenia PCC.
AUTOR: Dorota Borkowska-Chojnacka, Doradca, Doradztwo podatkowe
