Kiedy nieruchomość jest nieruchomością rolną?
W obecnym brzmieniu przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przekształcenie przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą albo spółki cywilnej w spółkę handlową to zdarzenia, które powodują aktualizację obowiązków wynikających z przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Istotnym jest zatem ustalenie, co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości rolnej i kiedy z takową nieruchomością mamy do czynienia.
Ważny fragment
Nieruchomość rolna to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Co więcej, przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mają zastosowania do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
W przypadku, gdy nieruchomość składa się z więcej niż jednej działki ewidencyjnej, działki te razem stanowią jedną nieruchomość i w związku z tym powierzchnię całej nieruchomości należy brać pod uwagę przy weryfikacji czy będzie to nieruchomość rolna w rozumieniu Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli jedna, nawet niewielka działka wchodząca w skład nieruchomości będzie miała charakter rolny, to cała nieruchomość uważana jest za rolną.
W praktyce dość często ustalenie statusu nieruchomości nie jest intuicyjne i wymaga analizy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zapisów w ewidencji gruntów i innych dokumentów. Problem z ustaleniem statusu nieruchomość pojawia się zazwyczaj wtedy, gdy mamy do czynienia z nieruchomością, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Czy potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej w drodze przekształcenia?
Ważny fragment
W drodze nowelizacji przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłączono obowiązek uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej w przypadku zmiany formy prawnej przez osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą lub spółki cywilne.
Przed zmianą przepisów, w zakresie przekształceń jednoosobowych działalności gospodarczych oraz spółek cywilnych pojawiały się rozbieżności interpretacyjne dotyczące tego, czy jest potrzebne uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR przed dokonaniem przekształcenia. Obecne brzmienie przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego usunęło przedstawione powyżej wątpliwości i aktualnie z przepisów wprost wynika, że nie ma obowiązku uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR w związku z planowanym przekształceniem jednoosobowej działalności lub spółki cywilnej.
Należy mieć jednak na uwadze, że konieczność uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR przed procesem przekształcenia może wynikać również z innych przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W sytuacji, w której przekształcająca się spółka cywilna lub przedsiębiorca nabyli nieruchomość w ostatnich 5 latach i nie zachodzą wskazane w przepisach okoliczności, konieczne może być uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości przed upływem okresu 5 lat od jej nabycia.
Przekształcenie a prawo KOWR do nabycia nieruchomości
W przypadku przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej albo spółki cywilnej w spółkę handlową obowiązki wobec KOWR powstają po dokonaniu przekształcenia. Konieczne jest wtedy zawiadomienie KOWR o dokonanym w wyniku przekształcenia nabyciu nieruchomości. Do zawiadomienia powinny zostać dołączone wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek będących przedmiotem nabycia.
KOWR w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą odpowiedniej ceny.
Brak zawiadomienia KOWR
Niedopełnienie obowiązku zawiadomienia KOWR skutkuje nieważnością czynności, która stanowiła podstawę przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Potencjalne konsekwencje niedopełnienia obowiązków wobec KOWR są jednak różnie rozumiane, co rodzi rozbieżności interpretacyjne w zakresie tego czy skutek ten dotyczy wyłącznie przeniesienia nieruchomości czy też rozciąga się na cały proces przekształcenia.
Przy dokonywaniu zgłoszenia należy mieć na uwadze, że KOWR bardzo rzadko korzysta z prawa do nabycia nieruchomości, więc faktyczne ryzyko przejęcia nieruchomości przez KOWR jest niewielkie. Stosownie do danych zawartych w sprawozdaniu z działalności KOWR w 2022 r., KOWR w 2022 r. skorzystał z przysługującego mu prawa nabycia nieruchomości w 32 przypadkach z 3.827 przypadków, a zatem w niecałym 1% ogółu przypadków.
Skutki dla dalszych reorganizacji – zakaz zbywania nieruchomości rolnej przez 5 lat
O przepisach Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego należy pamiętać również podczas planowania innych działań dotyczących reorganizacji spółki przekształconej w perspektywie następnych 5 lat od dokonanego przekształcenia, np. w przypadku planowanego połączenia spółki powstałej z przekształcenia z inną spółką.
Przepisy zakazują bowiem zbycia nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od jej nabycia. Aby możliwe było takie zbycie, konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR, który wyraża zgodę w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Uwzględniając opisane wyżej wymogi i ograniczenia dotyczące nieruchomości rolnych, przed planowanym przekształceniem spółki cywilnej lub jednoosobowej działalności gospodarczej należy dokładnie przeanalizować, czy dana nieruchomość spełnia kryteria definiujące nieruchomość rolną zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, a jeżeli tak, to jakie obowiązki wobec KOWR pojawiają się w związku z procesem przekształcenia i na jakim etapie procesu trzeba o nich pamiętać.
WSPÓŁAUTOR: Adam Pospieszyński, Junior Associate w Zespole Kancelarii Prawnej Grant Thornton
Dowiedz się więcej:
