Na szczególną uwagę zasługują w tym zakresie dwa zobowiązania publicznoprawne, tj. opłata adiacencka oraz opłata planistyczna, często błędnie uznawane za ten sam rodzaj obciążenia. W niniejszym artykule odpowiadamy na pytanie, jakie są przesłanki nałożenia tych opłat oraz jakie działania mogą podjąć strony transakcji sprzedaży nieruchomości, aby ograniczyć ryzyko ich poniesienia w przyszłości.
Podsumowanie
- Opłata adiacencka, to opłata publicznoprawna nakładana na właścicieli nieruchomości (a także użytkowników wieczystych, który wnieśli opłatę za użytkowanie wieczyste z góry za cały okres), których wartość wzrosła w związku z podziałem lub scaleniem nieruchomości, jak również w związku z budową na nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej ze środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
- W przypadku sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie ma moment uprawomocnienia się decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej. Jeżeli decyzja w powyższym przedmiocie uprawomocniła się przed datą sprzedaży, obowiązek zapłaty tej należności obciąży poprzedniego właściciela nieruchomości.
- Opłata planistyczna (zwana także rentą planistyczną) nakładana jest w związku ze wzrostem wartości nieruchomość wynikającym z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym dany grunt jest położony.
- Opłata planistyczna nakładana jest na zbywcę nieruchomości w przypadku jej sprzedaży w okresie do 5 lat od dnia uchwalenia lub zmiany planu.
Czym jest opłata adiacencka
Opłata adiacencka, to opłata publicznoprawna nakładana na właścicieli nieruchomości (a także użytkowników wieczystych, który wnieśli opłatę za użytkowanie wieczyste z góry za cały okres), których wartość wzrosła w związku z zaistnieniem jednej z następujących okoliczności:
- podziału nieruchomości, dokonywanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego,
- scalenia i podziału nieruchomości,
- budowy na nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej ze środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Danina, o której mowa jest nakładana na właściciela (użytkownika wieczystego) gruntu w drodze decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a wysokość stawki tejże opłaty określa – w drodze uchwały – rada gminy. Wysokość opłaty nie może przy tym przekroczyć 30% różnicy wzrostu wartości nieruchomość w przypadku jej podziału oraz 50% wzrostu wartości nieruchomości w pozostałych przypadkach, za wyjątkiem przypadku budowy na nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej ze środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, kiedy to wysokość opłaty adiacenckiej może wynieść nawet do 75% wzrostu wartości nieruchomości.
Kto pozostanie zobowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej w przypadku sprzedaży nieruchomości? Jak wskazuje sąd apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 2 lutego 2010 r. (II SA/Bk 748/09)
„opłata adiacencka winna być kojarzona z daną nieruchomością, która w wyniku poszczególnych zdarzeń zwiększyła swoją wartość. Kwestia uprawnień właścicielskich do tej nieruchomości ma znaczenie drugoplanowe, a liczy się tylko do określenia podmiotu zobowiązanego do uiszczenia opłaty, na etapie wydawania decyzji ustalającej przedmiotową opłatę”.
Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie będzie miał moment uprawomocnienia się decyzji o nałożeniu opłaty. Jeżeli zatem decyzja w powyższym przedmiocie uprawomocniła się przed datą sprzedaży, kupujący może spać spokojnie, a obowiązek uiszczenia omawianej daniny obciąża sprzedającego. Tym samym, z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, istotne jest ustalenie, czy została wydana decyzja w przedmiocie nałożenia przedmiotowej opłaty, jak również czy zaistniały okoliczności, które wydanie takowej decyzji uzasadniają. Okoliczności te powinny zostać oczywiście ustalone w badaniu due diligence, prowadzonym dla nieruchomości. Nadto powinny one znaleźć odzwierciedlenie w treści umowy sprzedaży, w formie oświadczeń i zapewnień sprzedającego.
Okoliczności nałożenia opłaty adiacenckiej lub istnienie okoliczności uzasadniających jej nałożenie powinny być wzięte pod uwagę podczas negocjacji warunków transakcji. Sprzedający może starać się przerzucić ekonomiczny ciężar owej opłaty na kupującego argumentując, iż skoro opłata adiacencka związana jest z wzrostem wartości nieruchomości, fakt ów powinien znaleźć odzwierciedlenie w wyższej cenie, którą nabywca powinien zapłacić. Kupujący może natomiast próbować zastrzec w umowie sprzedaży postanowienia przewidujące zobowiązanie sprzedającego do zwolnienia kupującego z odpowiedzialności w zakresie omawianej opłaty, jeżeli po transakcji organy publicznoprawne zdecydują się na jej nałożenie na nowego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.
Czym jest opłata planistyczna
Od opłaty adiacenckiej należy odróżnić opłatę planistyczną (zwaną także rentą planistyczną), która nakładana jest w związku ze wzrostem wartości nieruchomość wynikającym z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym dany grunt jest położony. Opłata ta jest także nakładana w drodze decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Wspomniana powyżej danina nakładana jest na zbywcę nieruchomości w przypadku jej sprzedaży w okresie do 5 lat od dnia uchwalenia lub zmiany planu. Tym samym okoliczność ta powinna być wzięta pod uwagę przez stronę sprzedającą, która w pierwszej kolejności powinna zweryfikować, czy zaistniały przesłanki do nałożenia omawianej opłaty. Jeżeli okoliczności uzasadniające nałożenie opłaty planistycznej miały miejsce, fakt ten może być wykorzystany przez sprzedającego, jako argument w trakcie negocjacji wyższej ceny nieruchomości. W praktyce można spotkać także zapisy umowne, które niejako „przerzucają” tenże obowiązek na nabywcę, poprzez zobowiązanie nabywcy do zwrotu zbywcy całości lub części kwoty obejmującej rentę planistyczną, jeżeli takowa zostanie nałożona na sprzedającego w związku z transakcją.
Nałożenie opłaty adiacenckiej lub opłaty planistycznej może w istotny sposób wpłynąć na zakres obciążeń stron transakcji sprzedaży nieruchomości. Okoliczności, które mogą uzasadniać powstanie powyższych zobowiązań publicznoprawnych powinny zostać ustalone w badaniu due diligence, prowadzonym dla nieruchomości oraz odpowiednio zaadresowane w toku negocjacji warunków transakcji, które następnie winny zostać odpowiednio odzwierciedlone w treści umowy sprzedaży.
Doradcy Grant Thornton posiadają doświadczenie i wiedzę, wypracowaną w praktyce, podczas realizacji szeregu transakcji dotyczących nieruchomości. Nasi eksperci zapewniają kompleksowe wsparcie na wszystkich etapach zakupu lub sprzedaży nieruchomości, w tym w szczególności wsparcie w wypracowaniu i negocjacjach umów, których przedmiotem jest zakup lub sprzedaż nieruchomości, jak również w ramach ich badania due diligence.
