Przychody stanowią jeden z kluczowych elementów sprawozdania finansowego, gdyż wpływają na wynik finansowy jednostki. Dla zapewnienia rzetelnego obrazu stanu majątkowego jednostki ważne jest, aby przychody zostały zaprezentowane w odpowiedniej wysokości i w odpowiedniej pozycji w sprawozdaniu finansowym. Moment rozpoznania sprzedaży decyduje o przypisaniu przychodu do danego okresu sprawozdawczego i tym samym wpływa na wielkość tych przychodów.
Jedną z form sprzedaży nieruchomości jest sprzedaż warunkowa. Warunkowa umowa sprzedaży występuje w sytuacji, gdy przeniesienie własności nieruchomości występuje w przyszłości po spełnieniu określonych warunków opisanych w umowie. Moment rozpoznania sprzedaży nie jest w takiej sytuacji jednoznaczny i może zostać określony na podstawie przepisów MSR.
Zgodnie z MSR 18 przychód ze sprzedaży dóbr może zostać ujęty jeżeli wystąpiły poniższe warunki:
- jednostka przekazała nabywcy znaczące ryzyko i korzyści wynikające z praw własności do dóbr;
- jednostka przestaje być trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi dobrami w stopniu, w jakim zazwyczaj funkcję taką realizuje się wobec dóbr, do których ma się prawo własności, ani też nie sprawuje nad nimi efektywnej kontroli;
- kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób;
- istnieje prawdopodobieństwo, że jednostka uzyska korzyści ekonomiczne z tytułu przeprowadzonej transakcji;
- koszty poniesione oraz te, które zostaną poniesione przez jednostkę gospodarczą w związku z transakcją, można wycenić w wiarygodny sposób.
MSR 18 opisuje również sytuację, gdy na jednostce gospodarczej ciąży tylko nieznaczne ryzyko związane z własnością. Wtedy transakcję uznaje się za sprzedaż i przychody są ujmowane. Na przykład strona sprzedająca może zachować prawny tytuł własności do dóbr wyłącznie w celu zapewnienia sobie ściągalności należnych kwot. W takim przypadku jednostka przekazuje znaczące ryzyko i korzyści wynikające z własności, zatem transakcja ma cechy sprzedaży i można ująć przychody.
Należy zwrócić uwagę, że według MSR 18 przychody ujmuje się tylko wtedy, jeżeli uzyskanie przez jednostkę gospodarczą korzyści ekonomicznych, związanych z przeprowadzoną transakcją, jest prawdopodobne. Przy umowie warunkowej takie prawdopodobieństwo zależy od spełnienia warunków opisanych w umowie. Jeżeli jednostka uzyska informację, że dany warunek zostanie spełniony może ująć przychody wynikające ze sprzedaży danego dobra.
Sprawdź Audyt Grant Thornton
Warunkiem sprzedaży może być nieskorzystanie z prawa pierwokupu przez uprawniony do tego podmiot. Taka sytuacja może mieć miejsce dla spółki która w grudniu 2014 podpisała w formie aktu notarialnego umowę warunkowej sprzedaży nieruchomości dokonując sprzedaży osobom fizycznym pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu przedmiotowych nieruchomości. Wówczas momentem decydującym o tym, czy sprzedaż miała miejsce będzie pismo ANR o zrzeczeniu się przez Agencję prawa do pierwokupu nieruchomości. Jeśli strona otrzyma takie pismo przed końcem roku, wówczas jeszcze w 2014 powinna rozpoznać sprzedaż nieruchomości.
Należy przy tym zwrócić uwagę, że dwie strony transakcji mogą posiadać różną wiedzę na temat spełnienia się warunków sprzedaży. Zazwyczaj, to strona sprzedająca wie, jakie warunki są już spełnione, jakie wiadomo, że będą spełnione, a jakie są decydujące dla momentu rozpoznania sprzedaży nieruchomości. Jeżeli mamy do czynienia ze sprzedażą warunkową, a warunek dotyczący sprzedaży jest pod kontrolą spółki sprzedającej i spółka ma intencję zamknąć transakcję, wówczas nawet iż z umowy mogłoby się wydawać, że warunek zostanie spełniony w kolejnym roku to należy rozważyć rozpoznanie sprzedaży jeszcze w roku bieżącym. Przykładem takiego warunku może być zapis dotyczący osiągnięcia przez daną nieruchomość inwestycyjną określonego poziomu zysku. Sprzedający, już przed końcem roku może wiedzieć czy warunek zostanie spełniony jeśli przeanalizuje dotychczas posiadane dane finansowe. Z praktycznego punktu widzenia, warto by Spółka dokonując sprzedaży nieruchomości umowę sprzedaży skonsultowała odpowiedni wcześnie nie tylko z prawnikami, ale również z biegłym rewidentem, aby mieć pewność jak dana umowa wpłynie na sprawozdanie finansowe.
