Nieruchomość rolna w majątku fundatora
W majątkach rodzinnych często znajdują się nieruchomości rolne. Ich posiadanie może wiązać się z wielopokoleniową, rodzinną tradycją. Osoby posiadające nieruchomości rolne, a także prowadzące gospodarstwa rolne, a szczególnie te podmioty, które prowadzą firmy rodzinne na rynkach produktów rolnych, mogą więc rozważać, w jaki sposób doprowadzić do sprawnej i bezpiecznej sukcesji ich majątku. Zaplanowanie sukcesji nie wyklucza oczywiście tego, aby po zabezpieczeniu prawnym przyszłości w dalszym ciągu dążyć do powiększania majątku rodzinnego.
Czytaj więcej: Nowe reguły obrotu nieruchomościami rolnymi od 5 października 2023 r.
Fundacja rodzinna a prowadzenie gospodarstwa rolnego
Warto wskazać, że fundacje rodzinne – nowy typ osób prawnych wprowadzony do polskiego systemu prawnego ustawą z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (dalej: „UFR” lub „ustawa o fundacji rodzinnej”) – mają prawo prowadzić gospodarstwa rolne.
Fundacja rodzinna, w świetle obowiązujących przepisów w ramach swojej działalności może zajmować się nieprzemysłowym wytwarzaniem zróżnicowanych produktów pochodzenia roślinnego i odzwierzęcego. Fundacje rodzinne pod pewnymi warunkami mogą również wytwarzać produkty opodatkowane podatkiem akcyzowym, jak np. wyroby winiarskie (wina, cydry, czy perry).
Polski ustawodawca zdecydował się jednak na wprowadzenie wyjątku dotyczącego przetworzonych produktów roślinnych i zwierzęcych uzyskanych w ramach prowadzonych działów specjalnych produkcji rolnej. W tym bowiem zakresie fundacja rodzinna nie będzie mogła prowadzić działalności gospodarczej.
Warto również dodać, że możliwość prowadzenia działalności z zakresu gospodarki leśnej przez fundacje rodzinne uzależniona jest od równoczesnego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez te podmioty.
Nabywanie nieruchomości rolnych zgodnie z polskimi regułami kształtowania ustroju rolnego
Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pozwalały dotąd, aby każdy podmiot posiadający pełną zdolność do czynności prawnych mógł nabyć nieruchomość rolną albo udziały we współwłasności nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Jest to jeden z przypadków przewidzianych w art. 1a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „UKUR”), w których do nabycia nieruchomości rolnej nie znajdą zastosowania normy wyrażone w UKUR.
Po nowelizacji UKUR, wchodzącej w życie 5 października 2023 r. dojdzie do zmiany sposobu obliczania powierzchni nieruchomości wyłączonych spod reguł UKUR. Prawodawca zdecydował się bowiem zastąpić zwrot „o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha” słowami „w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha”. Oznacza to, że począwszy od 5 października, analiza możliwości skorzystania z wyłączenia będzie wymagała ustalenia powierzchni użytków rolnych w ramach przenoszonej nieruchomości rolnej.
Ważny fragment
Skutkiem nowelizacji będzie zwiększenie liczby nieruchomości rolnych (względem stanu sprzed nowelizacji), wyłączonych spod reguł UKUR.
Przypomnijmy, że standardem wyznaczanym przez UKUR jest powiązanie możliwości nabywania nieruchomości rolnych – o powierzchni większej niż 1 ha lub niepodlegających wyłączeniu zgodnie z art. 1a UKUR – z posiadaniem statusu rolnika indywidualnego. Od tej reguły UKUR przewiduje szereg wyjątków.
W wielu przypadkach nie jest także dopuszczalne, aby transakcja nabycia nowej nieruchomości rolnej doprowadziła do sytuacji, w której suma powierzchni nieruchomości rolnych wchodzących w skład danego gospodarstwa rodzinnego przekroczyła 300 ha użytków rolnych.
Kluczowe jest jednak to, że nabycie nieruchomości rolnych (nieobjętych wspomnianymi wyłączeniami lub wyjątkami) przez podmioty, które nie są rolnikami indywidualnymi lub nie zostały wymienione w art. 2a ust. 3 UKUR, wymaga najczęściej uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyrażonej w formie decyzji administracyjnej.
Należy również pamiętać o przewidzianych w UKUR prawach pierwokupu przysługujących np. dzierżawcy nieruchomości albo Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (dalej: „KOWR”) działającemu na rzecz Skarbu Państwa, prawie pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego), jak również o odrębnym uprawnieniu do nabycia nieruchomości przez KOWR za zapłatę ceny tej nieruchomości.
Transakcje dotyczące nieruchomości rolnych z udziałem fundacji rodzinnych
Z momentem wejścia w życie ustawy o fundacji rodzinnej w UKUR wprowadzone zostały zmiany, które były korzystne dla podmiotów chcących zabezpieczyć swój majątek rodzinny za pomocą fundacji rodzinnej.
Przede wszystkim, fundacja rodzinna mogła być nabywcą m.in. nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha, gdy nabywała ją od swojego fundatora. Taka transakcja nie wymagała uzyskania zgody KOWR. Ponadto, również zbycie przez fundację rodzinną nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha na rzecz beneficjenta fundacji rodzinnej, będącego osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej, nie wymagało dla swojej ważności zgody KOWR.
Ważny fragment
Stan ten zmieniła nowelizacja UKUR. Tym samym, od 5 października na fundacje rodzinne zostanie nałożony obowiązek uzyskania zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej większej niż 1 ha. W tej samej sytuacji znajdzie się beneficjent fundacji rodzinnej, który również będzie musiał uzyskać zgodę KOWR na nabycie takiej nieruchomości rolnej. Wspomniane zmiany można więc ocenić jako „uszczelnienie” systemu obrotu nieruchomościami rolnymi. Nie powodują jednak one, że fundacja rodzinna przestaje być optymalnym narzędziem do zabezpieczenia sukcesji majątku rodzinnego obejmującego nieruchomości rolne.
Dodajmy, że wspomnianą zmianę motywowano w uzasadnieniu do ustawy nowelizującej chęcią ograniczenia nadmiernej koncentracji gruntów rolnych w rękach fundacji rodzinnych.
Co istotne, jeśli KOWR wyrazi zgodę na nabycie to temu organowi nie będzie przysługiwało uprawnienie do nabycia nieruchomości. KOWR może jednak nadal przysługiwać prawo pierwokupu tej nieruchomości.
Warto także pamiętać, że fundacja rodzinna – podobnie jak inne podmioty posiadające pełną zdolność do czynności prawnych – może nabywać nieruchomości mniejsze niż 1 ha bez konieczności uzyskania zgody KOWR.
Na koniec należy pamiętać, że nabywanie nieruchomości rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa objęte jest odrębną ustawą z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W szczególności, KOWR może przysługiwać na gruncie tej ustawy prawo pierwokupu sprywatyzowanej wcześniej nieruchomości przy jej odsprzedaży przez nabywcę – np. fundatora albo fundację rodzinną – w okresie 5 lat od nabycia tej nieruchomości od KOWR.
Jak możemy pomóc
Zespół Kancelarii prawnej Grant Thornton oferuje wsparcie w zakresie sukcesji biznesu, założenia fundacji rodzinnej, strukturyzacji podatkowej wniesienia aktywów do fundacji rodzinnej oraz planowania spadkowego.
Fundacja rodzinna w wielu przypadkach może okazać się rozwiązaniem, które zarówno sukcesorom, jak i nestorom da poczucie bezpieczeństwa, a także uporządkowanej i przyjaznej kolejnym pokoleniom sukcesji na lata.
Fundacje rodzinne mogą się okazać optymalnym rozwiązaniem prawnym dla wielopokoleniowego zabezpieczenia majątków gospodarstw rolnych. Jednak obowiązujące w Polsce, skomplikowane reguły rozporządzania własnością nieruchomości rolnych wymagają, aby podmioty zainteresowane takim rozwiązaniem zbadały swoją sytuację i zamiary uwzględniając wspomniane wymogi prawne. Analiza prawna pozwoli firmom rodzinnym zrozumieć ryzyka występujące w takich transakcjach, jak również może pozwolić na uniknięcie zaistnienia negatywnych skutków zidentyfikowanych zagrożeń.
AUTOR: Wojciech Rzepiński, Senior Associate, Zespół Kancelarii prawnej Grant Thornton
Fundacja rodzinna – dowiedz się więcej
- Fundacja rodzinna i jej organy
- Rola fundatora w fundacji rodzinnej
- Fundacja rodzinna w strukturze holdingowej
- Majątek fundacji rodzinnej
- Zmiany w instytucji zachowku z 2023 r. weszły w życie
- Kto może być beneficjentem fundacji rodzinnej?
- Zasady odpowiedzialności członków zarządu fundacji rodzinnej
