Fundacje rodzinne a nieruchomości rolne – co się zmieniło po 5 października 2023?

Nabywanie nieruchomości rolnych zgodnie z polskimi regułami kształtowania ustroju rolnego

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pozwalały dotąd, aby każdy podmiot posiadający pełną zdolność do czynności prawnych mógł nabyć nieruchomość rolną albo udziały we współwłasności nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Jest to jeden z przypadków przewidzianych w art. 1a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „UKUR”), w których do nabycia nieruchomości rolnej nie znajdą zastosowania normy wyrażone w UKUR.

Po nowelizacji UKUR, wchodzącej w życie 5 października 2023 r. dojdzie do zmiany sposobu obliczania powierzchni nieruchomości wyłączonych spod reguł UKUR. Prawodawca zdecydował się bowiem zastąpić zwrot „o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha” słowami „w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha”. Oznacza to, że począwszy od 5 października, analiza możliwości skorzystania z wyłączenia będzie wymagała ustalenia powierzchni użytków rolnych w ramach przenoszonej nieruchomości rolnej.

Przypomnijmy, że standardem wyznaczanym przez UKUR jest powiązanie możliwości nabywania nieruchomości rolnych – o powierzchni większej niż 1 ha lub niepodlegających wyłączeniu zgodnie z art. 1a UKUR – z posiadaniem statusu rolnika indywidualnego. Od tej reguły UKUR przewiduje szereg wyjątków.

W wielu przypadkach nie jest także dopuszczalne, aby transakcja nabycia nowej nieruchomości rolnej doprowadziła do sytuacji, w której suma powierzchni nieruchomości rolnych wchodzących w skład danego gospodarstwa rodzinnego przekroczyła 300 ha użytków rolnych.

Kluczowe jest jednak to, że nabycie nieruchomości rolnych (nieobjętych wspomnianymi wyłączeniami lub wyjątkami) przez podmioty, które nie są rolnikami indywidualnymi lub nie zostały wymienione w art. 2a ust. 3 UKUR, wymaga najczęściej uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyrażonej w formie decyzji administracyjnej.

Należy również pamiętać o przewidzianych w UKUR prawach pierwokupu przysługujących np. dzierżawcy nieruchomości albo Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (dalej: „KOWR”) działającemu na rzecz Skarbu Państwa, prawie pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego), jak również o odrębnym uprawnieniu do nabycia nieruchomości przez KOWR za zapłatę ceny tej nieruchomości.

Transakcje dotyczące nieruchomości rolnych z udziałem fundacji rodzinnych

Z momentem wejścia w życie ustawy o fundacji rodzinnej w UKUR wprowadzone zostały zmiany, które były korzystne dla podmiotów chcących zabezpieczyć swój majątek rodzinny za pomocą fundacji rodzinnej.

Przede wszystkim, fundacja rodzinna mogła być nabywcą m.in. nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha, gdy nabywała ją od swojego fundatora. Taka transakcja nie wymagała uzyskania zgody KOWR. Ponadto, również zbycie przez fundację rodzinną nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha na rzecz beneficjenta fundacji rodzinnej, będącego osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej, nie wymagało dla swojej ważności zgody KOWR.

Dodajmy, że wspomnianą zmianę motywowano w uzasadnieniu do ustawy nowelizującej chęcią ograniczenia nadmiernej koncentracji gruntów rolnych w rękach fundacji rodzinnych.

Co istotne, jeśli KOWR wyrazi zgodę na nabycie to temu organowi nie będzie przysługiwało uprawnienie do nabycia nieruchomości. KOWR może jednak nadal przysługiwać prawo pierwokupu tej nieruchomości.

Warto także pamiętać, że fundacja rodzinna – podobnie jak inne podmioty posiadające pełną zdolność do czynności prawnych – może nabywać nieruchomości mniejsze niż 1 ha bez konieczności uzyskania zgody KOWR.

Na koniec należy pamiętać, że nabywanie nieruchomości rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa objęte jest odrębną ustawą z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W szczególności, KOWR może przysługiwać na gruncie tej ustawy prawo pierwokupu sprywatyzowanej wcześniej nieruchomości przy jej odsprzedaży przez nabywcę – np. fundatora albo fundację rodzinną – w okresie 5 lat od nabycia tej nieruchomości od KOWR.

Jak możemy pomóc

Zespół Kancelarii prawnej Grant Thornton oferuje wsparcie w zakresie sukcesji biznesu, założenia fundacji rodzinnej, strukturyzacji podatkowej wniesienia aktywów do fundacji rodzinnej oraz planowania spadkowego.

Fundacja rodzinna w wielu przypadkach może okazać się rozwiązaniem, które zarówno sukcesorom, jak i nestorom da poczucie bezpieczeństwa, a także uporządkowanej i przyjaznej kolejnym pokoleniom sukcesji na lata.

Fundacje rodzinne mogą się okazać optymalnym rozwiązaniem prawnym dla wielopokoleniowego zabezpieczenia majątków gospodarstw rolnych. Jednak obowiązujące w Polsce, skomplikowane reguły rozporządzania własnością nieruchomości rolnych wymagają, aby podmioty zainteresowane takim rozwiązaniem zbadały swoją sytuację i zamiary uwzględniając wspomniane wymogi prawne. Analiza prawna pozwoli firmom rodzinnym zrozumieć ryzyka występujące w takich transakcjach, jak również może pozwolić na uniknięcie zaistnienia negatywnych skutków zidentyfikowanych zagrożeń.

AUTOR: Wojciech Rzepiński, Senior Associate, Zespół Kancelarii prawnej Grant Thornton

Fundacja rodzinna – dowiedz się więcej

1. Fundacja rodzinna i jej organy
2. Rola fundatora w fundacji rodzinnej
3. Fundacja rodzinna w strukturze holdingowej
4. Majątek fundacji rodzinnej
5. Zmiany w instytucji zachowku z 2023 r. weszły w życie
6. Kto może być beneficjentem fundacji rodzinnej?
7. Zasady odpowiedzialności członków zarządu fundacji rodzinnej

Wideo: Czym jest Fundacja Rodzinna i jak zmieniła podejście do sukcesji biznesu w rok od jej wprowadzenia?