W zależności od wybranego trybu połączenia, mogą powstać określone obowiązki wobec Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: „KOWR”) wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Kiedy mamy do czynienia z nieruchomościami rolnymi?
W praktyce ustalenie statusu nieruchomości i rozstrzygnięcie czy jest to nieruchomość rolna bywa problematyczne. Na gruncie Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wiążąca jest definicja nieruchomości rolnych sformułowana w Kodeksie cywilnym, zgodnie z którą nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Przepisy wspomnianej ustawy nie obejmują m.in. nieruchomości rolnych położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, ani tych, gdzie powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
Rozstrzygnięcie czy nieruchomości jest rolna nie zawsze jest intuicyjne i często wymaga analizy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ewidencji gruntów i innych dokumentów.
Zgoda na zbycie nieruchomości
Przy procesach połączeń co do zasady nie ma konieczności wcześniejszego uzyskania zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnych w związku z połączeniem.
Jeżeli jednak nieruchomość została nabyta w okresie 5 lat przed połączeniem i nie zachodzi żaden z wyjątków wskazanych w przepisach, konieczne może być uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie tej nieruchomości w związku z procesem połączenia. Zgoda taka jest wydawana w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Prawo nabycia nieruchomości przez KOWR
Poza sytuacją opisaną powyżej, ewentualne uprawnienia KOWR w związku z połączeniem aktualizują się po wpisie połączenia do Krajowego Rejestru Sądowego.
Ważny fragment
W przypadku, w którym spółka przejmowana jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej, w związku z połączeniem KOWR ma prawo nabycia takiej nieruchomości. Po rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym połączenia, spółka przejmująca zobowiązana jest niezwłocznie zawiadomić o tym fakcie KOWR, który w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia jest uprawniony do złożenia oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości rolnej za zapłatą ceny tej nieruchomości.
Prawo nabycia udziałów/akcji przez KOWR
Jeżeli połączenie jest przeprowadzane z podwyższeniem kapitału zakładowego spółki przejmującej, istotne w kontekście uprawnień KOWR są również nieruchomości rolne należące do spółki przejmującej. W takiej sytuacji, jeżeli spółka przejmująca jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, KOWR przysługuje prawo nabycia udziałów lub akcji w podwyższonym kapitale zakładowym tej spółki.
W związku z nowelizacją Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, od dnia 5 października 2023 r. konieczna jest weryfikacja nie tylko posiadania przez spółkę przejmującą nieruchomości rolnych, ale także sprawdzenie czy spółka przejmująca posiada akcje lub udziały w innych spółkach, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi takich nieruchomości rolnych i czy jest wobec tej spółki dominująca. Prawo pierwokupu przysługuje bowiem KOWR również w przypadku nabycia udziałów lub akcji w spółkach dominujących wobec spółek posiadających co najmniej 5 ha nieruchomości rolnych, pod warunkiem że spółka dominująca posiada udziały lub akcje w spółce z nieruchomością rolną.
Jeżeli KOWR będzie przysługiwało prawo nabycia udziałów lub akcji, zawiadomienie KOWR powinno nastąpić po wpisie podwyższenia kapitału zakładowego do KRS, czyli w praktyce po rejestracji połączenia.
Brak dopełnienia obowiązków wobec KOWR w związku z połączeniem
Niedopełnienie obowiązku zawiadomienia KOWR o procesie połączenia spółek skutkuje nieważnością czynności, która stanowiła podstawę przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Potencjalne konsekwencje niedopełnienia zobowiązań wobec KOWR są jednak różnie rozumiane, co rodzi rozbieżności interpretacyjne w zakresie tego czy skutek ten dotyczy wyłącznie przeniesienia nieruchomości czy też rozciąga się na cały proces reorganizacyjny.
Nieruchomości rolne stanowią jeden z wielu istotnych elementów, które powinny być przedmiotem analizy przed planowanym połączeniem spółek. Identyfikacja nieruchomości rolnych, a także innych potencjalnych obszarów problemowych przed przystąpieniem do procesu połączenia, pozwoli na odpowiednie zaplanowanie procesu, a także uniknięcie negatywnych skutków niedopełnienia obowiązków wynikających z przepisów prawa.
WSPÓŁAUTOR: Adam Pospieszyński, Junior Associate w Zespole Kancelarii Prawnej Grant Thornton
Dowiedz się więcej:
