Podsumowanie
- Nieruchomości w majątku fundatorów
- Nieruchomość jako mienie na pokrycie funduszu założycielskiego
- Nabywanie nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej lub dziedziczenia testamentowego
- Najem i dzierżawa nieruchomości należących do fundacji rodzinnej
- Inwestowanie w nieruchomości przez fundację rodzinną
Nieruchomości w majątku fundatorów
Nestorzy rodzin zastanawiają się często w jaki sposób podzielić swój majątek w taki sposób, aby nie dokonywać podziału własności nieruchomości. Wykorzystanie fundacji rodzinnej jako narzędzia do planowania sukcesji pozwala na rozwiązanie tego dylematu. Ponadto, fundacje rodzinne mogą nabywać nieruchomości nie tylko od swoich fundatorów, co w konsekwencji może prowadzić do osiągania dochodu pasywnego z nieruchomości przez te osoby prawne.
Nieruchomość jako mienie na pokrycie funduszu założycielskiego
Na gruncie ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (dalej: „ustawa o fundacji rodzinnej”) fundacje rodzinne są wyposażane w swój pierwotny majątek przez fundatorów. Prawodawca posłużył się w tym wypadku pojęciem mienia, które zostało zdefiniowane w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”) jako własność i inne prawa majątkowe.
Ważny fragment
Nie ulega zatem wątpliwości, że fundator może wnieść mienie w postaci praw majątkowych do nieruchomości na pokrycie funduszu założycielskiego fundacji rodzinnej.
Skuteczny transfer własności nieruchomości z fundatorów na fundację rodzinną oznacza, że przeniesione prawa do nieruchomości nie wejdą do masy spadkowej, w szczególności zaś nie dojdzie do ustanowienia współwłasności w częściach ułamkowych.
Obok problemu dziedziczenia, fundacja rodzinna pozwala rozwiązać problem praw do nieruchomości dla konkretnych zstępnych fundatorów. Wynika to stąd, że statut fundacji rodzinnej może m.in. przewidywać oddanie wyraźnie określonej nieruchomości do korzystania konkretnemu beneficjentowi.
Nabywanie nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej lub dziedziczenia testamentowego
Oczywiście, nabycie poprzez wniesienie nieruchomości na pokrycie funduszu założycielskiego nie jest jedyną możliwością.
Ważny fragment
Jako osoba prawna utworzona w celu gromadzenia mienia, fundacja rodzinna może nabywać nieruchomości również poprzez zawieranie z ich właścicielami umów cywilnoprawnych: umowy sprzedaży, darowizny czy zamiany nieruchomości.
Na marginesie należy dodać, że nie jest wykluczone, aby nieruchomość weszła w skład majątku fundacji rodzinnej w drodze dziedziczenia testamentowego.
Najem i dzierżawa nieruchomości należących do fundacji rodzinnej
Nieruchomość stanowiąca składnik majątku fundacji rodzinnej może zostać wykorzystana do prowadzenia przez nią działalności gospodarczej. Warto przypomnieć, że fundacje rodzinne nie mogą wykonywać działalności gospodarczej z wyjątkiem zakresu wyraźnie wskazanego w ustawie o fundacji rodzinnej.
Prawodawca przewidział, że fundacje rodzinne mogą prowadzić działalność polegającą na zbywaniu mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia, jak również polegającą na najmie, dzierżawie lub udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie. Obecnie nie jest jasne jakie czynności będą kwalifikowane przez organy stosujące prawo za podpadające pod pojęcie „nabycia wyłącznie w celu dalszego zbycia”. Można się w szczególności spodziewać dużej aktywności interpretacyjnej m.in. właściwych organów podatkowych, co doprowadzi do ukształtowania się treści tego pojęcia i pozwoli na stwierdzenie, które przypadki obrotu mieniem nie mieszczą się w dopuszczalnym zakresie działalności gospodarczej prowadzonej przez fundacje rodzinne.
Ważny fragment
Skoro więc mieniem fundacji rodzinnej mogą być m.in. prawa majątkowe do nieruchomości, to również ich najem, dzierżawa lub udostępnianie do korzystania na innej podstawie mogą być przedmiotem działalności gospodarczej wykonywanej przez fundacje rodzinne.
Natomiast zbywanie nieruchomości należących do majątku fundacji będzie dopuszczalne wyłącznie w przypadku, jeżeli nieruchomości te nie zostały nabyte w celu dalszego zbycia.
W ten sposób wspomniany majątek może „pracować” na rzecz fundacji rodzinnej generując dochód pasywny. Uzyskane w ten sposób dochody mogą z kolei zostać przeznaczone na spełnianie świadczeń na rzecz beneficjentów fundacji rodzinnej oraz realizację innych szczegółowych celów określonych w statucie fundacji rodzinnej.
Inwestowanie w nieruchomości przez fundację rodzinną
Zgodnie z ustawą o fundacji rodzinnej, statut może określać m.in. wytyczne dotyczące inwestowania majątku fundacji rodzinnej. Wśród takich wytycznych możliwe jest uwzględnienie inwestycji części lub całości majątku fundacji rodzinnej w aktywa pozwalające osiągać dochód pasywny, w tym nieruchomości.
Jednak wprowadzenie takiego postanowienia do statutu fundacji rodzinnej powinno zostać poprzedzone szczegółową analizą dotyczącą sposobów korzystania z nieruchomości przez tę osobę prawną.
Fundacje rodzinne mogą być podmiotami nadającymi się do inwestowania w nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na czasowym, odpłatnym udostępniania nieruchomości innym podmiotom.
Jednakże nie można wykluczyć, że w niektórych sytuacjach, korzystniejsze będzie aby prawa majątkowe do nieruchomości i ewentualny zwrot z inwestycji uzyskał podmiot zależny od fundacji rodzinnej.
Jak możemy pomóc
Zespół Kancelarii Prawnej Grant Thornton oferuje wsparcie w zakresie sukcesji biznesu, założenia fundacji rodzinnej, strukturyzacji podatkowej wniesienia aktywów do fundacji rodzinnej oraz planowania spadkowego.
Fundacja rodzinna w wielu przypadkach może okazać się rozwiązaniem, które zarówno sukcesorom, jak i nestorom da poczucie bezpieczeństwa, a także uporządkowanej i przyjaznej kolejnym pokoleniom sukcesji na lata.
Fundacje rodzinne pozwalają na rozwiązanie wielu problemów, z którymi wiążą się procesy sukcesyjne. Jednym z takich dylematów jest przeniesienie własności nieruchomości na sukcesorów.
Ponadto, jako podmiot służący akumulowaniu majątku rodzinnego, fundacje rodzinne pozwalają na prowadzenie niektórych inwestycji w nieruchomości. Te ostatnie wymagają jednak szczegółowej analizy prawno-podatkowej, która pozwoli fundatorom zrozumieć rozważyć wszystkie „za” i „przeciw” towarzyszące określonej strategii inwestycyjnej.
AUTOR: Wojciech Rzepiński, Senior Associate, Zespół Kancelarii Prawnej Grant Thornton
Czytaj więcej o fundacji rodzinnej:
- Fundacja rodzinna i jej organy
- Rola fundatora w fundacji rodzinnej
- Fundacja rodzinna w strukturze holdingowej
- Majątek fundacji rodzinnej
- Zmiany w instytucji zachowku już w 2023 r.
- Kto może być beneficjentem fundacji rodzinnej?
- Zasady odpowiedzialności członków zarządu fundacji rodzinnej
- Fundacja rodzinna – skutki podatkowe
- Jak zarejestrować fundację rodzinną?
- Kontrola koncentracji z udziałem fundacji rodzinnych
