Spis treści
- Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
- Doprecyzowanie katalogu nieruchomości rolnych wyłączonych spod ustawy
- Spółki dominujące objęte regułami kształtowania ustroju rolnego
- Umarzanie udziałów i akcji po nowelizacji
- Roczny okres ważności zgody Dyrektora Generalnego KOWR
- Nowe obowiązki notariuszy
- Jak możemy pomóc
Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „UKUR”) została kolejny raz znowelizowana. Wśród najważniejszych zmian można wymienić doprecyzowanie katalogu nieruchomości wyłączonych spod ustawy, wprowadzenie okresu ważności decyzji administracyjnych Dyrektora Generalnego KOWR, objęcie spółek dominujących regułami ustawy, nałożenie na notariuszy nowych obowiązków oraz zmiany dotyczące umarzania udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Czytaj więcej: Fundacje rodzinne a nieruchomości rolne – co się zmieniło po 5 października 2023?
Doprecyzowanie katalogu nieruchomości rolnych wyłączonych spod ustawy
Na gruncie UKUR nie została sformułowana definicja legalna pojęcia „nieruchomość rolna”. Wiążąca jest tutaj dość szeroka definicja sformułowana w polskim kodeksie cywilnym, zgodnie z którą nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 461 KC).
W praktyce zdarzały się przypadki, w których tylko część nieruchomości rolnych stanowiły użytki rolne rozumiane jako grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami
Ważny fragment
Ten stan spowodował, że prawodawca zdecydował się na znowelizowanie UKUR i ograniczenie stosowania tej ustawy od 5 października 2023 r. tylko do tych nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest równa lub większa od 0,3 ha.
Przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, UKUR można było stosować do takich nieruchomości, których całkowita powierzchnia była równa lub większa od 0,3 ha, ale wchodząca w skład tej nieruchomości rolnej powierzchnia użytków rolnych mogła okazać się stosunkowo niewielka.
Spółki dominujące objęte regułami kształtowania ustroju rolnego
Przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa („KOWR”) posiadał prawo pierwokupu wyłącznie w stosunku do udziałów i akcji w spółce kapitałowej (w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 2 kodeksu spółek handlowych), która była właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.
Po wejściu w życie omawianych zmian KOWR nie tylko utrzymał to prawo, ale zostało ono rozciągnięte na przypadki obrotu udziałami i akcjami spółek dominujących względem tych, które są właścicielem lub użytkownikiem wieczystym wspomnianych nieruchomości rolnych (pod warunkiem, że spółka dominująca posiada w spółce zależnej udziały, a zatem musi istnieć pomiędzy tymi spółkami bezpośrednie powiązanie kapitałowe).
Ważny fragment
Powyższe oznacza, że od 5 października 2023 r. badanie ryzyk występujących w potencjalnej transakcji na udziałach lub akcjach podmiotu, który pozostaje spółką dominującą wobec innych spółek handlowych, wymaga ustalenia, czy sytuacja prawna spółek zależnych nie uprawnia KOWR do skorzystania z prawa pierwokupu.
Umarzanie udziałów i akcji po nowelizacji
Jak wcześniej wspominaliśmy, KOWR w dalszym ciągu przysługuje prawo pierwokupu lub nabycia udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która była właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, oraz w spółce dominujące, która posiada udziały lub akcje w tej spółce kapitałowej.
Przed nowelizacją zdaniem KOWR w sytuacji dobrowolnego umorzenia za wynagrodzeniem przysługiwało KOWR prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 3a ust 1 UKUR, natomiast do umorzenia dobrowolnego bez wynagrodzenia i umorzenia przymusowego zastosowanie znajdował art. 4 ust 6 UKUR. Niejasne było także w jaki sposób należy stosować normy wyrażone w UKUR do przypadków tzw. umorzenia automatycznego.
Ważny fragment
Nowelizacja wyłącza prawo pierwokupu KOWR w przypadkach zbywania udziałów i akcji w celu ich umorzenia
Natomiast w związku z konstrukcją odesłania zawartego w art. 4 ust. 6 UKUR – KOWR nadal posiada prawo nabycia w przypadkach umorzenia dobrowolnego bez wynagrodzenia i umorzenia przymusowego. Taką konkluzję potwierdzają również wyjaśnienia KOWR przedstawiane w indywidualnych sprawach naszych Klientów.
Roczny okres ważności zgody Dyrektora Generalnego KOWR
Zgodnie z omawianą ustawą, Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa jest upoważniony do wydawania decyzji administracyjnych w przedmiocie zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych przypadkach niż te wymienione w ustawie. KOWR wydaje również zgody na zbycie nieruchomości albo oddanie jej w posiadanie innemu podmiotowi, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości.
Ustawą nowelizującą dodany został art. 2ba UKUR, w którym przewiduje się, że zgody te są ważne rok od dnia, w którym decyzja je wyrażająca stała się ostateczna. Wcześniej zgody KOWR miały charakter bezterminowy.
Można więc przyjąć, że w przypadku, gdy podmiot zobowiązany do uzyskania zgody nie zamknie interesującej go transakcji w okresie ważności zgody, to w związku z nowelizacją ma on obowiązek uzyskania „nowej” decyzji administracyjnej.
Nowe obowiązki notariuszy
Nowelizacja UKUR wiąże się również z nałożeniem na notariuszy nowych obowiązków dotyczących zawiadamiania uprawnionych z prawa pierwokupu o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej albo uprawnionych z prawa nabycia o fakcie zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub dokonania jednostronnej czynności prawnej.
Do tej pory obowiązki te spoczywały na stronach transakcji (sprzedawcy albo nabywcy), ale w praktyce zdarzały się przypadki, w których strony próbowały zobowiązać notariusza do złożenia właściwego zawiadomienia do KOWR. Prawodawca w uzasadnieniu projektu do ustawy nowelizującej odnotowuje również częste przypadki nierealizowania obowiązku zawiadomienia o uprawnieniu z prawa nabycia przez nabywców nieruchomości.
Jak możemy pomóc
Zespół Kancelarii prawnej Grant Thornton oferuje wsparcie w zakresie obsługi procesów inwestycyjnych, których przedmiotem są nieruchomości, kompletnej obsługi procesów przejmowania i oddawania kontroli nad biznesem, w tym w zakresie badań due diligence prawnego dostarczającego wiedzy o sytuacji prawnej przedmiotu transakcji, jak również w procesach założenia i reorganizacji biznesu.
Posiadanie nieruchomości rolnych przez podmioty uczestniczące w procesach fuzji i przejęć, reorganizacji czy innych procesach inwestycyjnych może mieć istotne znaczenie na ostateczny sukces transakcji. W związku z tym konieczne jest zapewnienie właściwego poziomu bezpieczeństwa dla takich transakcji, w tym ich zaplanowanie w sposób uporządkowany i przyjazny dla zaangażowanych stron.
Pominięcie reguł kształtowania ustroju rolnego może mieć przykre skutki nie tylko dla transakcji mających za przedmiot przeniesienie własności nieruchomości rolnych, ale również czynności prawnych związanych ze standardowym prowadzeniem biznesu (np. podwyższeniem kapitału zakładowego). Nowelizacja UKUR powoduje, ustawa ta znajduje obecnie zastosowanie nie tylko do samych spółek handlowych, które były właścicielami lub użytkownikami wieczystymi określonych nieruchomości rolnych, ale również do spółek posiadających nad nimi dominację. Ustawa nowelizująca doprecyzowuje również niektóre przepisy, które przysparzały wcześniej problemy na etapie stosowania UKUR.
AUTOR: Wojciech Rzepiński, Senior Associate, Zespół Kancelarii prawnej Grant Thornton
Nieruchomość rolna, obrót ziemią rolną, przekształcenie spółki – dowiedz się więcej:
- Przekształcenie spółki z nieruchomością rolną – o czym trzeba pamiętać?
- Projekt nowelizacji przepisów ograniczających obrót ziemią rolną
- Nowe ograniczenia w obrocie ziemią rolną objęły również zbywanie udziałów i akcji oraz połączenia spółek
- Przekształcenie spółki – na co zwrócić szczególną uwagę?
- Ile trwa przekształcenie spółki?
