Obszarem istotnym pod koniec roku ale także takim który powinien być na bieżąco monitorowany przez Spółkę Nieruchomościową jest weryfikacja spełnienia kowenantów. Są to zwykle graniczne wskaźniki określone w umowach kredytowych, warunkach emisji obligacji lub umowach restrukturyzacyjnych wyliczane na podstawie odpowiednich danych finansowych. Czasem jednak spełnienie kowenantów wiąże się z zapewnieniem wykonania jakiejś czynności jak np. przygotowanie i przesłanie sprawozdania finansowego do banku, czy przekazania opinii biegłego rewidenta z przeglądu lub badania sprawozdania finansowego w odpowiednim terminie.
Podstawowym celem zastrzegania kowenantów jest nałożenie na działalność dłużnika takich ograniczeń, które zminimalizują ryzyko jego niewypłacalności i stworzą wierzycielom możliwość szybszego odzyskania zainwestowanych środków lub uzyskania zwiększonych świadczeń związanych ze wzrostem ryzyka. Niespełnienie kowenantów może mieć różnego rodzaju implikacje jak np. podwyższenie oprocentowania, konieczność zwrotu określonych kwot, czy wypowiedzenia w całości i konieczność natychmiastowej spłaty umowy kredytowej. Do najczęściej stosowanych kowenantów w umowach kredytowych zalicza się wskaźniki DSCR oraz LTV.
Wskaźnik DSCR
Wskaźnik DSCR (Debt Service Coverage Ratio) nazywany jest wskaźnikiem pokrycia obsługi długu i wyliczany jest według wzoru:
DSCR = [ (zysk netto + amortyzacja + odsetki) / (raty kapitałowe + odsetki) ] x 100%.
W zależności od instytucji finansującej dane przedsiębiorstwo, minimalna progowa akceptowalna wartość wskaźnika może być ustalana na różnych poziomach, jednak najczęściej jest to poziom z przedziału 120%-150% lub wyższy. Im wyższa wartość wskaźnika, tym niższe powinno być ryzyko spłaty posiadanych przez przedsiębiorstwo kredytów.
Wskaźnik LTV
Wskaźnik LTV (Loan To Value) określa stosunek kwoty kredytu do jego zabezpieczenia i wyrażony jest wzorem:
LTV = (wartość kredytu) * 100% / (wartość zabezpieczenia).
Standardowo przyjmuje się, że wskaźnik LTV powinien wynosić maksymalnie 80% dla kredytów złotowych, jednak zdarza się, że akceptowalne są też jego wyższe wartości.
WSPÓŁAUTOR: Daria Wiśniewska
