Najem powierzchni w galeriach handlowych w świetle Tarczy Antykryzysowej, czyli więcej pytań niż odpowiedzi

Tytułem wstępu – Tarcza Antykryzysowa a najem powierzchni w obiektach handlowych

W dniu 31 marca 2020 r. weszła w życie Tarcza Antykryzysowa, tj. ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw. Wśród rozwiązań mających na celu ograniczenie negatywnych skutków epidemii znalazły się przepisy odnoszące się do umów najmu powierzchni w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².

Po ustaniu owego zakazu, najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy (oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu). Co istotne, postanowienia odnoszące się do wzajemnego wygaśnięcia zobowiązań stron umowy najmu przestają wiązać wynajmującego z chwilą bezskutecznego upływu czasu na złożenie oferty. Tyle o brzmieniu przepisu, ale cóż to właściwie znaczy?

Kogo obowiązuje czasowe wygaśnięcie zobowiązań?

I tu zaczynają się pierwsze schody. Choć mogłoby się wydawać, że zakres podmiotowy komentowanej regulacji powinien być jednoznaczny, ustawa wprost nie określa, do jakich umów najmu znajduje ona zastosowanie, w szczególności nie określa, czy znajduje zastosowanie również do podmiotów, których działalność nie została objęta zakazem. Można zatem próbować argumentować, że dotyczy ona wszystkich umów najmu powierzchni w centrach handlowych. Przyjęcie takiej interpretacji prowadziłoby jednak do nieuzasadnionych z punktu widzenia ekonomicznego rezultatów – warto przypomnieć, że część najemców nie została objęta zakazem prowadzenia działalności i do dnia dzisiejszego działalność prowadzi (osiągając niejednokrotnie dobre obroty).

Nadto warto nadmienić, że komentowana regulacja dotyczy nie tylko umów najmu, czy umów podnajmu, ale również umów dzierżawy oraz innych podobnych umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Czasowe wygaśnięcie zobowiązań… i czy najemca powinien spakować manatki?

Trudno odczytać zamysł ustawodawcy odnoszący się do konstrukcji czasowego wygaśnięcia zobowiązań (które dodatkowo można następnie uznać za niebyłe) i jego teoretyczne podstawy. Konstrukcja ta nie jest znana prawu cywilnemu, wzbudzając tym samym wiele emocji wśród praktyków. Można próbować argumentować, że celem jej jest trwałe wygaśnięcie umów najmu. Przyjęcie takiej wykładni stoi jednak w sprzeczności z innymi przepisami składającymi się na komentowaną regulację. Jak się zatem wydaje, pod pojęciem „wygaszenia zobowiązań stron” rozumieć należy nie wygaśnięcie umowy a jedynie czasowe zawieszenie wykonywania wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu oraz warunkowe umorzenie części z nich. Oznacza to, że objęte przepisem umowy nadal wiążą, jednak żadna ze stron nie jest zobowiązana do wykonania obowiązków z nich wynikających względem drugiej strony. Przykładowo, najemca zwolniony zostaje z obowiązku zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, a wynajmujący nie jest zobowiązany do oddania powierzchni handlowej do używania. To z kolei nasuwa dwa sprzężone ze sobą pytania, z jednej strony o podstawę do korzystania przez najemcę z owej powierzchni w okresie zakazu (w szczególności przechowywania wyposażenia, czy towarów), z drugiej zaś o ewentualne roszczenia wynajmującego w związku z korzystaniem z tej powierzchni. W rezultacie, przyjmować należy, iż w okresie zakazu najemca nie ma tytułu do korzystania z lokalu (zobowiązania stron bowiem w owym okresie ulegają zawieszeniu) i co do zasady powinien lokal opróżnić.

W jakim okresie obowiązuje wygaśnięcie zobowiązań?

Wygaśnięcie zobowiązań obowiązuje w okresie zakazu prowadzenia danej działalności. W świetle omawianej regulacji, strony umowy najmu zostały zwolnione ze swych zobowiązań ze skutkiem wstecznym – od dnia wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności. W większości przypadków będzie to dzień 14 marca 2020 r. Niemniej jednak, w związku z tym, że wraz z rozwojem epidemii, ograniczenia w prowadzeniu działalności były rozszerzane, okres wygaśnięcia może się różnić w zależności od rodzaju działalności prowadzonej przez danego najemcę.

Wygaśnięcie ustaje natomiast z chwilą ustania zakazu prowadzenia danej działalności. Wraz z ustaniem zakazu, strony umowy najmu stają się ponownie zobowiązane do wykonywania umowy najmu na zasadach sprzed wprowadzenia zakazu. W przypadku zatem stopniowego uchylania obowiązujących ograniczeń, również przełoży się to na ostateczny okres wygaśnięcia zobowiązań z poszczególnych umów najmu.

Ustanie zakazu i co dalej?

Jako swego rodzaju rekompensatę dla wynajmujących w związku z wygaśnięciem obowiązku najemcy do zapłaty czynszu, ustawa wprowadza mechanizm przedłużenia umowy najmu.

W terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia określonej działalności najemca powinien złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. W przeciwnym razie, zapisy o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań stron w okresie obowiązywania zakazu nie będą wiązały wynajmującego. Najemca będzie zatem zobowiązany do zapłaty na rzecz wynajmującego czynszu oraz innych opłat za okres obowiązywania zakazu (tak jakby zobowiązania nie wygasły) a umowa najmu nie ulegnie przedłużeniu. Warto zatem zadbać o dochowanie terminu do złożenia oferty (oczywiście przy założeniu, że najemca pozostaje zainteresowany przedłużeniem umowy).

W obrocie można spotkać również wątpliwości dotyczące możliwości nieprzyjęcia oferty przez wynajmującego i jej ewentualnych skutków. Z uwagi na nieprecyzyjne posłużenie się w ustawie pojęciem „wiążącej oferty woli przedłużenia umowy”, podnosi się, że wynajmujący powinien być związany ofertą najemcy. Przyjęcie takiej wykładni wydaje się zupełnie pomijać sposób rozumienia oferty w Kodeksie cywilnym – oferta wiąże podmiot, który ją składa, nie ma jednak żadnej mocy wiążącej wobec jej adresata. W rezultacie, w naszej ocenie wynajmujący powinien mieć wybór – przyjąć, odrzucić ofertę lub złożyć kontrofertę, modyfikującą warunki oferty złożonej przez najemcę.

To tylko najbardziej istotne z mnogości wątpliwości interpretacyjnych, które wzbudza regulacja wygaszenia wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu powierzchni w galeriach handlowych. Wobec tak niedoskonałego unormowania i wynikającego z niego ryzyka prawnego, co do zasady, stronom należy zalecić podjęcie dialogu, który pozwoli wypracować rozsądne zastosowanie komentowanej regulacji w praktyce. Nasi prawnicy z kancelarii prawnej Grant Thornton Legal są do Państwa pełnej dyspozycji w dobie pandemii koronawirusa, zapewniając doradztwo prawne w szczególności w zakresie wsparcia w renegocjacji warunków obowiązujących umów najmu z uwzględnieniem mechanizmów Tarczy Antykryzysowej.

AUTOR: Adrianna Roloff, Specjalistka, Aplikant radcowski, Kancelaria Prawna Grant Thornton

Koronawirus: wskazówki dla pracowników i pracodawców

KADRY I PŁACE

1. Wydatki pracodawcy na profilaktykę w walce z koronawirusem to KUP
2. Koronawirus. Zamknięcie szkół i przedszkoli – uprawnienia pracowników/rodziców
3. Od kiedy przysługuje zasiłek opiekuńczy – stanowisko ZUS
4. Koronawirus – prawa pracodawców i pracowników
5. Przetwarzanie danych osobowych w obliczu pandemii koronawirusa
6. Rząd ogłasza Tarczę Antykryzysową, czyli pakiet osłonowy dla biznesu
7. Zawieszenie badań okresowych pracowników na czas epidemii
8. Jakie rozwiązania dla rynku pracy znajdziemy w przyjętej przez Sejm Tarczy Antykryzysowej?
9. RODO a praca zdalna: 10 zasad bezpieczeństwa
10. Rozwiązania Tarczy Antykryzysowej ratujące miejsca pracy
11. Aplikacje do monitorowania osób na kwarantannie a RODO

PODATKI

1. 10 podatkowych szczepionek przeciw koronawirusowi
2. Tarcza Antykryzysowa. Postulaty podatkowe nieuwzględnione
3. Jak „podatkowo” poprawić płynność, gdy Tarcza Antykryzysowa nie wystarczy
4. Tarcza Antykryzysowa. Interpretacja indywidualna dopiero po 6-ciu, a nawet 9-ciu miesiącach
5. TOP 10 propozycji Rządu na sezonowe wsparcie dla podatników w kryzysie koronawirusowym
6. Decyzja o wsparciu w obliczu pandemii koronawirusa
7. Zmiana warunków wsparcia w PSI/SSE
8. Tarcza 2.0 – poświąteczne ostatki dla podatników
9. Ceny transferowe – wyzwania w dobie COVID-19 i kryzysu gospodarczego
10. Koronawirus powodem kolejnego odroczenia przepisów o WHT
11. Łatwiejszy dostęp do Tarczy Finansowej PFR

PRAWO

1. Pakiet osłonowy, czyli remedium na koronawirusa dla przedsiębiorców?
2. Niewykonanie umów w czasach pandemii a odpowiedzialność w obliczu siły wyższej
3. Jak zachować ciągłość działania spółek w czasie pandemii? Praca zdalna organów spółek
4. Prokurent – nieocenione wsparcie w prowadzeniu biznesu (nie tylko) w obliczu pandemii koronawirusa
5. Jak uniknąć odpowiedzialności za naruszenie umowy handlowej z kontrahentem zagranicznym w związku z pandemią?
6. Sądy rejestrowe w dobie koronawirusa
7. Czy obowiązki spółek zostaną odroczone w związku z epidemią koronawirusa?
8. TOP 10 propozycji Tarczy Antykryzysowej dla dużych przedsiębiorców
9. Niezłożenie wniosku o ogłoszenie upadłości drogą do utraty majątku prywatnego i wolności
10. Zawiadomienie kontrahenta o problemach z wykonaniem umowy
11. Handel w obliczu koronawirusa, czyli umowy z konsumentami zawierane na odległość
12. Najem powierzchni w galeriach handlowych w świetle tarczy antykryzysowej, czyli więcej pytań niż odpowiedzi

FINANSE

1. Ryzyko walutowe dla importerów znacznie wzrosło
2. Konsekwencje pandemii z punktu widzenia kredytobiorcy
3. Konsekwencje pandemii koronawirusa dla sprawozdań finansowych
4. Tarcza Antykryzysowa – czy proponowane działania wystarczą by utrzymać płynność przedsiębiorstw?
5. Wartość przedsiębiorstwa w czasach zarazy. Silne fundamenty ratunkiem na koronawirusa
6. Importerzy z Chin nie są skazani na obecne poziomy USD/PLN
7. Terminy raportowania w czasie pandemii
8. Tarcza dla przedsiębiorców, czy ciągle jednak tylko listek figowy?
9. Wydłużanie okresu spłaty kredytów w kontekście powiązanych transakcji zabezpieczających
10. Regiony kierują unijne fundusze na walkę z epidemią
11. Dofinansowanie pomoże w walce z COVID-19
12. Sprawozdanie biegłego rewidenta z badania a epidemia. Istotna niepewność dotyczącej kontynuacji działalności

ZARZĄDZANIE 

1. Koronawirus. Czy polscy pracodawcy są gotowi na pracę zdalną?
2. Jak zarządzać projektem w kryzysie światowej pandemii?
3. 10 przykazań antykryzysowych dla przedsiębiorców
4. Łatwiej o dotację w obliczu pandemii koronawirusa

NARZĘDZIA CYFROWE I BEZPIECZEŃSTWO 

1. Badania jakościowe – dlaczego i jak badamy produkty cyfrowe w czasie kwarantanny
2. Badania w e-commerce – lekarstwo na problemy ze sprzedażą w e-sklepie
3. eBOK – jak zaprojektować skuteczne Biuro Obsługi Klienta
4. Biznes na video. Jak bezpiecznie prowadzić wideokonferencje